【実例】不動産投資の失敗は3パターンしかない。現役大家が真面目に解説します。

ここでは、不動産投資の失敗例をたったの3パターンにまとめ、その実例と対策をわかりやすく解説しています。

扱う金額が大きいために、最悪の場合は自己破産におちいってしまうこともある不動産投資の失敗。

でも、3つしかない「失敗の本質」を知っておけば、そんな悲惨な目に遭うほうが逆に難しいレベルです。

自己破産になってしまう投資家と、海外で優雅なリタイア生活を送る投資家は、一体どこに違いがあるのでしょうか?

この記事をラストまで読み切ることさえできれば、自己破産になどなり得ないことがハッキリとわかるでしょう。

 

不動産投資の失敗は3パターンをおさえれば大丈夫

「不動産投資の失敗」というフレーズを聞いて、あなたはどんなイメージを思い描きますか?

大地震で物件が崩壊?業者によるボッタクリ被害?返済できなくなって自己破産?

どれも正解です。

実例に近いものを挙げてみると、例えばこんなケースがあります。

  1. 実際は4,000万の価値しかない物件を1億円で買わされてしまった。
  2. 中古物件のリフォームを500万で外注したが、70万で抑えられる内容だった。
  3. オリンピックの値上がりを信じて買ったが、需要が伸びず値下がりしてしまった。
  4. バブルを予想してフィリピンの土地を買ったが、政治が不安定でスラム化してしまった。
  5. 南向きの物件を買ったが、目の前にビルがあって日当たりがとても悪い物件だった。
  6. 駅から徒歩5分の好立地物件を買ったが、線路の騒音と振動で苦情が絶えなかった。

こんな失敗例をたくさん挙げられると、不動産投資に対してネガティブになりますよね・・・。

・・・ここで少し真実をぶちまけちゃいましょう。

 

不動産投資の失敗例は挙げるとキリがありません。

しかし、実をいうと失敗パターンをまとめるとたった3つしかありません。

大事なことなのでもう一度言います。

不動産投資の失敗パターンは、たった3つしかありません。

この3つに対する予防のツボを知っておけば、取り返しのつかない失敗などしようがありません。

それではさっそく「3つの失敗パターン」を順番にわかりやすく解説します。

 

不動産投資の失敗その1:他人に任せきりにする

サラリーマン大家になりたい人をカモにするビジネスって、実はものすごい儲かります。

なぜなら、売る人と買う人情報差がエゲツないから。もはや「情報差ビジネス」です。

そこにつけこんで荒稼ぎする輩は星の数ほど存在します。

彼らが言いたいことはたった一つ。

悪徳業者
イチから勉強するのは大変だから、私どもに全てお任せください!

コレだけです(笑)

確かに、不動産投資の強みは「各分野の専門家を活用できること」です。

税務は税理士、リフォームは工務店、管理は管理会社にお任せすることができます。

なんなら物件探しすらも不動産業者とマッチングすれば自動化できてしまいます。

だからこそ家賃収入は不労所得なのであり、そこに憧れて不動産投資を始める気持ちも1000%わかります。

(なにを隠そう、このぼくも不労所得に憧れて不動産投資を始めたうちのひとりです。)

 

しかし、お任せしてもいいですが「丸投げ」にしてはいけません。

あくまでも、お任せしながら浅く広い知識をたくわえておく姿勢を忘れてはならないのです。

こんな事例も】

会社員のユウスケは、業者に紹介された3,000万の都内ワンルームを購入した。

「駅から徒歩10分以内で空室リスクもないし、築3年なので長期運用できますよ!」

営業マンの話を聞いても悪い印象はなかった。華々しい不動産投資デビューだと感じた。

 

でも現実は甘くなかった。月々8万円の家賃収入に対して、ローン返済額は8.5万円。

不労所得をゲットできるかと思いきや、毎月-5,000円の赤字だった。

半年後に給湯器が故障し、15万円の修理費を払うハメになった。

トータルすると、1年間で21万のマイナスだった。

リタイア生活など夢のまた夢だと感じたユウスケは、物件を売ることにした。

 

しかし、その時点での売却価格はたったの2,500万。

ローンの残額よりもずっと少ない価格だった。

落胆したユウスケは、泣く泣く貯金を大きく切り崩し、短い大家ライフは幕を閉じた・・・。

ひろき
お任せしてもいいけど丸投げはダメ。あくまで投資は自己責任だよ!

 

不動産投資の失敗その2:勝手に未来を予測する

営業マン
東京オリンピックまでは値上がりするので、今が買い時ですよ!

物件を探していると、こんなセールストークが飛んでくるのは日常茶飯事です。

まぁ、しょーがないです。営業マンの唯一の仕事は「物件を売ること」ですからね(笑)

でも、インフレになるのか、金利が上がるのか、大地震が来るのか、確実な未来予測などだれもできません。

不動産投資において大切なのは、未来を予測するよりも、あらゆる未来に対して準備をしておくことです。

  • 大地震に備えて保険に入る
  • エリア人口が5%減ったら売る
  • 金利上昇に備えて固定金利にする

 

こうしてあらゆるリスクに備えることで、取り返しのつかない失敗をするリスクはグッと減らせます。

ピンポイントに未来を予測しようとすると、外したときのリスクも大きくなる、というわけですね。

こんな事例も】

会社員のタケシは、海外不動産を専門に扱う会社にすすめられフィリピンのコンドミニアムを買った。

価格は2,500万円。これから発展が見込まれるエリアにあり、値上がりも期待できる物件だと感じた。

 

購入した物件はプレビルド。つまり、建物が建つ前に購入するというシステムだった。

建ってからでは売り切れてしまうからと、営業マンに急かされて慌てて購入したのだ。

 

しかし、まもなく建物が完成する1か月前に事態は急変した。

建設会社が倒産して、建物が建つメドがつかなくなってしまったのだ。

 

結局、タケシは家賃収入を1円も受けることなく、不動産投資をやめることにした。

発展が見込まれるエリアだと信じていたため、最高の投資だったと思っていたのに・・・。

 

ひろき
先のことなんて誰にもわからないよね。ドラえもんでもない限り!

 

不動産投資の失敗その3:木を見て森を見ず

「木を見て森を見ず」とは、つまり「物事の一部分だけをみて全体像を見落とすこと」ですね。

最後のパターンは、ちゃんと勉強している大家さんでも割とありがちな失敗です。

かくいうぼくも、このパターンの失敗を経験した大家なのですよ。

世の中に存在する不動産は、人間の顔と同じで、全く同じものは存在しません。

面積・間取り・築年数など、実にさまざまな要素から成り立っています。

もっと細かくみていくと、こんなカンジです。

  • 駅から近いか遠いか
  • 利回りは高いか低いか
  • 木造か鉄筋コンクリートか
  • 近くにスーパーはあるか
  • 間取りはヘンじゃないか
  • 駐車場は停めやすいか
  • 日当たりはいいか
  • 借りてくれる人はいるか
  • いらなくなったら売れるか
  • 子育てに適した環境なのか

 

つまり、物件を選ぶときは、これらの全部ひっくるめて価値を判断しなければいけないのです。

不動産屋の営業マンが、わざわざ物件の欠点を指摘してくれることは滅多にありません。

よって、物件を探すときは、業者さんにお任せしながら自力で目利きを鍛える必要があるのです。

こんな事例も】

会社員のコウタは、不動産業者に物件探しを頼み、郊外にある3,000万の中古アパートを購入した。

一棟モノはなかなか検索サイトで手頃な物件が出ないので、大喜びで即決した。

近くに大きな工場があり、そこの従業員が入居するおかげでアパートは常に満室だった。

月々の家賃収入は28万。ローン返済額を差し引いても15万の手取りが残った。

 

アパートを購入して1年が経ったある日、事件は起こった。

近くの大きな工場が閉鎖に追い込まれてしまい、従業員たちがぞろぞろ退去してしまったのだ。

家賃収入は激減し、やがてローン返済額が上回り、月々10万円が通帳から消えていった。

 

工場に依存していたアパートは新しい入居者を探すことができず、コウタは物件を売ることにした。

しかし、工場のない郊外のアパートは魅力的にうつらず、買いたいと手を挙げる人はいなかった。

ローン返済できなくなったコウタは、銀行から物件を差し押さえられ、大家ライフは終わりを告げた。

ひろき
「完璧な物件なんて存在しない!」という原則を忘れずに。

 

不動産投資をはじめた当初のぼくの失敗

前章で述べましたが、かくいうぼくも不動産投資の失敗を経験したうちの一人。

ただし、他の投資家と違う点は、経験値をゲットするために「わざと失敗した」という点です。

どういうことか説明しましょう。

ぼくはあえて失敗するために「傾き・シロアリ・雨漏り・ゴミ大量」の四重苦物件を買いました。

この物件さえ乗り越えれば、たいていの物件はイケる自信がつくだろうなと思ったのです。

結果的に、リフォーム業者さんの協力を得て、月55,000円の不労所得マシーンに変えることができました。

この経験のおかげで、シロアリや雨漏りの物件は「どんとこい」になったというワケです。

ボロ家が好きな人は、このマインドがあれば格安で物件を仕入れることができますよ。

 

ズバリ不動産投資で失敗しないためには?

ここで、3つの失敗パターンに対する「予防のツボ」をまとめます。

  1. 他人に任せきりにする → 頼っていいけど丸投げするな!
  2. 勝手に未来を予測する → 未来は予測するな!準備しろ!
  3. 木を見て森を見ず → 完璧な物件なんて存在しない!

これを見ればわかると思いますが、大きな失敗を防ぐために必要なことってすごくシンプルなんですよ。

そんなことすら怠ってしまうからこそ失敗するのであって、当たり前のことを当たり前にやるだけなのです。

 

そして、更にこれらをひっくるめると、失敗をしないために必要な1つの真理にたどりつきます。

いいですか。家賃収入を生むまでの間に忘れていけないことは「たった1つ」なのです。

 

それはゲットできる情報はすべて収集すること』に尽きます。

業者に丸投げしてしまうのも、適当に未来を予測してしまうのも、物件の長所ばかり見てしまうのも、

すべては情報量が足りてないゆえに起きてしまうことなのです。

 

じゃあ、不動産投資を始めたばかりの初心者はどうやって勉強すればいいのか。

まずは、書籍を読みあさって最低限の知識を得ること。

1,500円前後で著者の経験を吸収できる書籍は、コスパ最強のインプットツールです。

ぼくも1軒目を買うまでに40冊くらいの関連本を読み、基本的な知識をつけました。

 

さて、そんな本にも決定的な弱点があります。

それは「対人コミュニケーションがないこと」です。

不動産投資は、業者や投資家仲間とつながりを構築することが必須です。たとえ本を100冊読んでも1人もつながりを作ることができませんから。

 

そこでいくつか足を運んでほしいのがセミナーです。

講師に直接質問できたり、不動産投資仲間ができたり、セミナーにしかないメリットはたくさんあります。

ぼくはホームズくんでおなじみの「LIFULL HOME’S」でセミナー情報をチェックしてます。

いきなりセミナーに参加するのに気が引けるなら、不動産業者から無料でもらえる資料を集めてみること。

無料で資料がもらえる業者一覧

書籍やDVDがついてくるので、収集するとなかなかの情報量になります。

まだ不動産投資の全体像がイメージできないという方は「【保存版】不動産投資で経験ゼロから1軒目を買うまでの最強の教科書」を読んで最低限の知識をつけましょう。

 

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

「食品添加物」「放射線物質」など、ヒトは目に見えないものに強い恐怖を感じる動物です。

不動産投資は、勉強すればするほど解像度が上がり、だんだんと恐怖感がなくなっていきます。

ラクをしたい気持ちはわかりますが、まずは上記方法で最低限の情報をインプットしてください。

泥臭い情報収集をコツコツやることが、「自己破産投資家」と「リタイア投資家」の明暗を分ける唯一の違いですからね!

そいではまた〜〜!!

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中村ひろき


32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!

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