こんにちは。草食系大家の中村ひろきです。
ぼくは時間と場所に縛られずに暮らすために不動産投資をしています。
そのライフスタイルを目指した時に、どうしても欠かせないモノがあります。
それは「ストック思考」をもつこと。
野菜を売ったり、レストランで食事を提供するなど、一回きりの物やサービスを提供する商売を「フロービジネス」といいます。
それに対して、会員制スポーツジムやビルのメンテナンス業など、契約すれば定期的に収益の上がる商売を「ストックビジネス」といいます。
ぼくが上記のライフスタイルを実現するためには、言うまでもなく「ストックビジネス」による収入を得なければいけません。
そして、数あるストックビジネスの中で、ぼくが自信を持って最もストック性が高いと断言できるのが「不動産賃貸業」です。
じゃあ、なにをもってストック性の「高い/低い」を判断するのか？
なぜストック性にこだわる必要があるのか？
今回は、そんな話をしていきたいと思います。
治療家のぼくがほとんど治療しないワケ
ぼくは鍼灸マッサージ師の資格者であり、今でも平日昼間は患者様の施術をしています。
でも、月契約をしている患者様以外は、ほとんど施術を受け付けていません。
それはなぜか？
一回きりの施術をしてお金をいただくシステムは、極めてストック性が低いからです。
目先の収入にはなるのですが、それに依存していたらいつまで経っても自由にはなれない。
理想のライフスタイルを実現するためには、働き方にシビアでなければいけません。
「大型連休に二泊三日の旅行ができれば幸せ」という人は、フツーの会社勤めでなんら問題はないでしょう。
しかし、「一年の半分を海外で暮らしたい」とか「東京と地方で二重生活がしたい」という夢があるなら、それを実現できる働き方にシフトしなければいけません。
だから、ぼくはストック性の高いビジネスに焦点を合わせています。
あなたが理想のライフスタイルを叶えるためには、どんな働き方にシフトすべきですか？
ストック性の高い/低いを判断する3つの鍵
もう一度おさらいしましょう。
ストックビジネスとは「定期的に収入が得られる商売」のことです。
そして、さっきから何度も出てきますね。「ストック性が高い」というフレーズ。
では、ストック性の「高い/低い」はどんな要素で成り立つのでしょうか。
これは大きく分けて3つです。
- 収益性
- 持続性
- 属人性
では、ひとつずつ解説していきます。
1.収益性
ストック性の高低を決める最初の要素は「収益性」です。
これはカンタン。要するに「儲からなきゃ話にならないよね」ということです。
そりゃそうですよね。どんなに定期的に収入があっても、収支がトントンでは意味がありません。
例えば銀行から融資を受けて買った物件で家賃収入を得ようとする場合。
50,000円/月の家賃収入に対して、毎月のローン返済額が49,000円だったらどうでしょうか？
1ヶ月の儲けは1,000円。1年でたったの12,000円です。
物件に水漏れが起こったら、修理代で数年分の儲けが吹き飛びます。
これでは、どんなに楽しくても続けられません。
ストックビジネスに「収益性」は必須です。
2.持続性
ストック性の高低を決める2番目の要素は「持続性」です。
ストックビジネスの定義は「定期的に収入が入る商売」ですが、「定期」がどのくらいの期間を指すのかは実にさまざま。
せっかくコンビニの経営者に土地を貸しても、1年で店が潰れてしまっては持続力が弱すぎですね。
でも、家族に一戸建てを貸して50年住んでくれれば、その間は家賃が途切れずに口座へ振り込まれます。
このように、ストックビジネスを考える際は、その現金の流れがどの期間途切れないかを考えることはとても大事なのです。
3.属人性
これは、そのビジネスが「そのオーナーゆえに成り立っているかどうか」というモノです。
これだけ聞くとなんのことかわかりませんよね。わかりやすく説明しましょう。
ぼくは今、自営業で月契約をしている患者さんのみ定期的に施術することで収入を得ています。
さて、ここで誰かが「この治療院を買いたい！」と名乗り出たとしましょう。
このビジネスをぼくが売ったとして、このビジネスはうまくいくでしょうか？
おそらく答えはNOです。
なぜなら、ぼくの患者様は、他でもない「ぼくが施術するから」契約を継続している（と信じたい）からです。
誰かがこのビジネスを買って、他の先生が施術したら、たちまち解約する患者様が一定数現れるに違いありません。
つまり、ぼくのビジネスは「属人性」が高いといえます。これはストック性が低いことになります。
どうして属人性が高いと、ストック性が低いのか。
なぜなら、ぼくがなんらかの事情でこのビジネスを売ろうと思ったときに、属人性が高いほど売れにくいからです。
売りたいときに売れないビジネスは、いざという時に自分に負荷となる可能性が非常に高い。
これが不動産賃貸業ならどうか。オーナーが変わったところで、入居者さんは突然退去したりしませんよね。
別に入居者さんは「このオーナーの物件だから入居しよう！」といって入居したわけではないからです。
つまり、不動産賃貸業の場合は「属人性」が低いといえます。これはストック性が高いことになります。
ストック性の高いということは、良質なストックビジネスだということです。
なぜストック思考をもつ必要があるのか
なにかやろうと思ったときに、ぼくはいつでも「ストック性は高いか？」を考える習慣をつけています。
なぜなら、ストック性が高ければ高いほど、高次元で「世界の国々をめぐりながら暮らす」生活を実現できるから。
目先の収入に飛びつきたくなったとき、いつもブレーキをかけてくれるのがストック思考です。
時間と場所に縛られたくないのであれば、日常のあらゆる場面で「ストック的に考える」習慣を身につけましょう。
またこれまでと違った角度で「働き方」について深く考えるチャンスになりますからね！
そいではまたー！
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