こんにちは。中村ひろきです。
ぼくは昭和61年生まれの32歳。いま中古戸建を2軒所有しており、月10万以上の家賃収入があります。
27歳までフラフラして貯金残高はゼロでしたが、不動産投資のおかげでポンポンと資産の基礎を築くことができました。
結論から言います。不動産投資は資産形成にメチャクチャ有効でした。
今回は、その結論に至った経緯をできるだけわかりやすく解説します。
もくじ
そもそも資産って？
給料の一部を投資に回したいと思ってる人なら「資産形成」って言葉は大好きですよね。ぼくも好きです。
でも、いったい「資産」ってなんのことでしょう。たった一言で表せますか？
ぼくは「金持ち父さん 貧乏父さん」に書いてある定義がわかりやすくて気に入ってます。以下運用。
資産は私のポケットにお金を入れてくれる
負債は私のポケットからお金を取っていく
単純明快ですよね。
ときどき「マイホームは資産だ」という人がいますが、固定資産税やローン返済があるだけで1円も生み出さないので「負債」なんですよ。
同じ家でも「他人に貸している家」だと話は別です。
固定資産税やローン返済はあるものの、それ以上の家賃収入があって結果的にプラスになれば「資産」といえるでしょう。
ぼくは持っている2軒の中古戸建も、全支出以上の家賃収入があるので「資産」になります。
ポケットにお金を入れてくれる「不動産・株・投資信託」などは資産。
ポケットからお金を取っていく「大きな家・高級車・時計」などは負債。
この違いが理解できたら次章に進んでください。
ぼくが株やFXで資産形成しなかった理由
27歳のとき貯金残高ゼロだったぼくは、なぜ株でもFXでもなく不動産で資産を築こうと思ったのか。
理由はたった2つしかありません。よく聞いてください。
1つ目の理由。
株やFXよりもワクワクしたから。
と思われたかもしれません。
でも本当なんです。嘘じゃないんです。
どんなにリターンの高い商品であっても、その商品を世話する必要があります。
たとえば、値動きを見たり、市場全体を観察したり、売るチャンスをうかがったり。
コレができないのであれば、どんなに割のいい投資でもするべきではありません。
ぼくはもともと住宅地図や部屋の物件情報をみるのが大好きでした。
それなら、不動産投資の世界に突入しても疲れないだろうと思ったのです。これが1つ目の理由。
2つ目の理由。
不動産投資は堂々と他人のお金を使ってできるから。
株やFXって、自分の身銭を切らなきゃいけないじゃないですか。
しかも儲けてる人はそもそも資本金がデカイ人ばかり。小銭を投資したって雀の涙ほどの配当しか入りません。
それじゃあ弱者がスピードで資産を築くのはムリだと思ったのです。
でも不動産投資って国がれっきとしたビジネスと認めてるんですよね。不動産賃貸業。
となると銀行からお金を借りられるんですよ。これがデカイ。
（株やFXをやりたいと銀行員に相談したら追い返されますよ）
ぼくは必死で小銭を貯めて貯金残高60万くらいのときに、銀行から300万借りて、280万の物件を買えました。
そして、その物件から得られた家賃収入をしばらく貯めておき、それを元手に980万の物件を続けて購入。
このようにスピードで資産を買うことができたのは「他人のお金を利用したから」に他ならないのです。
不動産投資ってどんな投資？
不動産投資をついついベタ褒めしましたが、もちろん「デメリット」や「注意点」はあります。
ここではカンタンに不動産投資がどんなモノか解説してみましょう。
（不動産投資の流れを理解している人は次章まで飛ばしてください。）
投資対象となる物件の種類
不動産投資で対象になる物件はこんなカンジ。
- 一棟アパート
- 一棟マンション
- 区分マンション（マンションの一部屋）
- 戸建
- ビル
- 駐車場
特にフツーのサラリーマンが取り組むのであれば上の4つが一般的です。
ぼくは2軒とも「戸建」ですね。3軒目はどんな物件を買おうか迷い中です。
物件の種類によってどんな違いがあるか、こちらにまとめたので参考にしてください。
参考記事：不動産投資の代表的な3つの物件タイプをそれぞれ解説するよ！
不動産投資のメリット
ぼくが特に大きなメリットに感じるのは次の2点です。
- 値動きがゆるやか
- 保険や保証が充実
不動産投資は、株やFXに比べて値動きがゆるやかで、リスクもリターンも中等度といえます。
よって、きちんとメンテナンスができれば長期的に運用することができます。新築なら30〜40年でしょうか。
一度入居者さんが決まって、管理を委託すれば、ほぼ何もしなくても家賃収入が口座に振り込まれます。
パソコンのモニターで値動きをチェックして疲弊することは絶対に嫌だったので、ホントぼくの性に合ってます。
また、さまざまなリスクに備えて保険や保証が充実しているのも、他の投資にはない大きなメリットです。
たとえば保有している株が暴落したときに助けてくれる保険なんてありませんよね？
でも不動産投資の場合はいろんなリスクヘッジが充実しています。
- 火災に備えて火災保険
- 地震に備えて地震保険
- 空室に備えて家賃保証
・・・という具合に。
国としても、不動産投資家は大切な存在なんですよ。一般市民が雨風しのげる家屋を提供してくれるわけだから。
そんな不動産投資家がいなくなったら、国が市民に家屋を提供しなければなりません。そんなのムリだ、というわけで不動産投資家を保護するしくみが備わっているわけです。
もしあなたが株やFXで大損こいても、国は全く困りません。だから保険も保証もない。この差は大きいですよ。
不動産投資のデメリット
いいことばかりではありません。デメリットもあります。
- 流動性が低い
- 維持費がかかる
- 多方面のリスクがある
まず、株やFXと比べて流動性は低いです。つまり、売りたいときに売れるとは限らないということ。
このあたりは市場調査して需要の高い物件を買えば問題ないのですが、それでも株やFXと比べれば「売りたい時に売れない」投資商品といえるでしょう。
また、株やFXは保有しているだけなら維持費はほとんどかかりませんが、不動産はそういうわけにはいきません。
持っているだけで固定資産税がかかるし、物件を借りたい人がいなければ収支はマイナスです。
よって、物件に住みたいと思ってもらえるよう創意工夫ができる人でなければ、不動産投資は向いていないのかもしれません。
そして、思いつく限りたくさんのリスクがあるのも不動産投資のデメリットといえるかも。
ザッと挙げただけでも・・・
- 購入リスク…買った物件に欠陥があるかもしれない
- 借入リスク…銀行から借りた金を返せないかもしれない
- 空室リスク…物件を借りたい人が現れないかもしれない
- 修繕リスク…いきなり物件の設備が壊れるかもしれない
- 天災リスク…地震や噴火が起こるかもしれない
- 事故物件リスク…物件内で自殺や殺人が起こるかもしれない
- 賃料リスク…不人気地域や大学撤退などによる賃料ダウン
- 滞納リスク…家賃を払ってくれないかもしれない
- 訴訟リスク…入居者から訴えられるかもしれない
- 売却リスク…売ろうとしても売れないかもしれない
こんなにあります（笑）
ただ、この表面的な部分だけをみて誰も参入してこないからこそ、ぼくは競争相手のいない中で淡々と資産を築けるんですよ・・・。
それはなぜか。ぶっちゃけ不動産投資のリスクなんて勉強すれば防げるからです。
それでも不動産投資に恐怖しか感じないという人は、この記事をみて勇気付けられてください！
参考記事：不動産投資はリスクだらけ？それでもぼくが不動産投資をやめない理由
不動産を買うために必要なこと
ここまで読んでも不動産投資に前向きなあなたは、きっとこう思うでしょう。
ズバリ言います。勉強してください。
勉強すれば、業者にカモられることも、空室に悩まされることも、売りたいときに売れないこともないです。
つまり、不動産投資のほとんどのリスクを撃退してくれるものって、とりあえず勉強することなんですよ。
逆をいえば、勉強さえすればリスクはほとんど感じません。
漢字テスト本番で「漢字が書けないリスク」って事前の勉強で補えるじゃないですか。それと同じです。
オススメの勉強法はシンプルです。
書籍でひととおり知識を蓄えたら、セミナーに参加しつつ、業者とつながりをつくる。
業者にしょうかいしてもらった物件を見学しつつ、自分でもネットで物件を探す。
これをひたすら繰り返すのみです。相場感が勝手に養われて、物件購入が怖くなくなります。
ホントこれを愚直にこなすだけなので、やる気があるならぜひ今日からトライしてください。
Amazonで書籍をポチったり、業者の資料を取り寄せるだけなら、今から5分間でできるはず。
おすすめの書籍やセミナーはここにまとめてあります。
参考記事：不動産投資本を70冊以上読んだ私がおすすめする超入門書ベスト5
参考記事：32歳で2軒所有の現役大家がおすすめする不動産投資セミナー3選
資産形成するなら「不動産→紙の資産」の順で
完全に個人的な意見ですが、ぼくは「不動産→株や投資信託」の順で投資するのが王道だと思ってます。
それはなぜか。
給料の一部を株や投資信託に突っ込んだところで、得られるリターンはたかが知れています。
証券口座を開設すればすぐに始められるので、確かに参入障壁は低いです。でも、ただそれだけです。
不動産投資はややハードルは高めです。銀行からお金を借りることに抵抗がある人も多いでしょう。
でも、ぼくの例を思い出してください。
たった60万の貯金額で280万の家を買うことができ、さらにその家賃収入を元手に980万の家を買えたのです。
ここまで2年です。株でチマチマやってたらこんなスピード感でこの規模の投資はできません。
給料とは別の家賃収入が発生したら、その家賃収入の一部で自動的に毎月株を買えばいいのです。
不動産はローンで買えるから貯金額は減らないし、不動産は家賃収入を生んでくれるし、株は家賃収入が買ってくれる。
あなたの財布をほとんど痛ませないまま、これほど効率よく資産が雪だるま式に増えてくことってありますかね？
まとめます。
- 安定的なキャッシュを生む資産（＝不動産）を買う
- その資産に別の資産（＝紙の資産）を買ってもらう
これがぼくの考える王道の投資順序です。
株や投資信託は自分の小遣いで買うよりも、不動産に買ってもらったほうが長期的にみて資産は増えていくのです。
結論：不動産投資から資産を作って心から良かった
「資産運用って何から始めたらいいんだろう？」と悩む人は多いと思います。
そして、いろいろ思案した結果10人中8人は何もやらずに終わってしまいます。
なぜなら、もし今勇気を出して一歩踏み出さなくても、とりあえず明日の生活は保証されているからでしょう。
今までやらなかったことをやるのはストレスだし、それなりに度胸が必要なことです。
でも、あのとき一歩を踏み出したぼくは、会社を週4日勤務に減らし、ハーレーに乗りながら名古屋と長野の二拠点生活を送っています。
千里の道の一歩から始まる。この格言はマジでした。
今すぐ具体的に何をすべきか、もう一度あなたの理想のライフスタイルを逆算して考えてみてください。
それではまた〜〜！！
不動産投資の全体像をもう少し詳しく知りたい方はこちらもどうぞ。
- 不動産投資って不労所得なの？現役大家が17ヶ月で実際にやったこと
- 【実例】不動産投資の失敗は3パターンしかない。現役大家が真面目に解説します。
- 不動産投資をするサラリーマンが知るべき知識をマジメにまとめた。
中村ひろき
草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中！
名古屋生まれ那覇育ち。
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