280万の中古戸建を500万で売却成功!経緯と内訳を全公開します。

こんにちは。草食系大家の中村ひろきです。

ぼくの大家デビューを飾った記念すべき1軒目が買値の1.78倍で売れました。

27ヶ月の間、一度も滞納なく月5.5万の家賃収入を生んでくれた超優良物件でした。

そんな優良物件をなぜ手放すことにしたのか?

なぜ築30年のボロ家が倍近くの値段で売れたのか?

現在不動産投資をしている人向けに、この記事でわかりやすく解説します。

アキラくん
こんないい値段で売れるなら、ぼくの物件も売っちゃおうかな!?

とお考えの方はぜひ参考にしてくださいね!

 

築30年に達した280万戸建のスペック

この物件のスペックを話すと必ず「こんな物件どこで見つけたんですか?」と聞かれるのですが・・・

フツーに「at home」というサイトで見つけた物件です。

デビュー戦ながら「傾き・シロアリ・大量のゴミ」の三重苦にあえて挑んだ自分を褒めたいです(笑)

さて、この物件スペックは次の通り。

1軒目の280万戸建スペック
  • 【価格】280万円
  • 【所在地】岐阜県岐阜市
  • 【構造】木造2階建て
  • 【間取り】4LDK
  • 【土地面積】113.93㎡(34.46坪)
  • 【建物面積】85.07㎡(25.73坪)
  • 【土地権利】所有権
  • 【都市計画】市街化区域
  • 【地目】宅地
  • 【用途区域】第1種低層
  • 【建ぺい率】50%
  • 【容積率】80%
  • 【築年月】平成1年
  • 【接道】建築基準法上道路幅員4.3m

シロアリや大量のゴミは労力次第で解決できるし、長方形のキレイな土地なので売れるだろうと思って即決。

最低限のリフォームを済ませた2〜3ヶ月後に5人家族の入居が決まり、売るまでずっと家賃滞納はありませんでした。

 

みんながいらないと思ったときはもう遅い

(引用:中日ドラゴンズ公式ウェブサイト

こんな優良物件をなぜ売ろうと思ったか。

まだまだ戦える絶頂期に引退するスポーツ選手をイメージするとわかりやすいんですが、まだみんなが価値を感じている時期に手放すのがイチバン価値が高いんですよね。

不動産も全く同じです。この物件もまだまだ住宅として機能しており、寝ながら月55,000円の不労所得を生んでくれる強力なキャッシュマシーンでした。

でも、人口減少エリアだったし、ときどき故障が発生してたんです。

金持ち父さん 貧乏父さん」の著者ロバート・キヨサキも物件の平均所有期間は7年と言ってるくらいなので、少しもったいないと感じるタイミングがちょうどいいのかなと。

さらに、同じエリアの売り物件を調べたら物件数が少なかったので、大量に同スペックの物件が出回る前に売ったほうが高く売れるだろうと思ったのです。

 

売ろうと思ったときにまずやったこと

(実際にやりとりした入居者さんとのLINE)

今回は空き家を売るわけではなく、入居者さんが居住中している物件を売るケースですよね。

つまりオーナーチェンジ物件ってやつです。買った瞬間から家賃収入がもらえるオイシイやつ。

よって投資家に売ればすぐに売れるだろうと思ったのですが、ぼくは正直イヤでした。かなり値切られるような気がしたから。

ぼくが第一に買ってほしいと思った相手。それは入居者さんでした。

物件が故障するたびに超迅速に対応していたので、それなりに信頼されているだろう。

そんなオーナーが他の人になってしまうなら、自ら買ってオーナーになるのでは・・・?

そんな淡い期待を胸に、LINEで「500万円で買いませんか?」とオファーをしたところ、少し迷った末に購入してくれることに。

「仮に20年で金利1%の住宅ローンを組むと、月の返済額は2.2万になりますよ」というセールストークも効いたのかもしれません。家賃の半額以下なので、引っ越しする予定がなければ買わない手はありませんよね?

こちらも買主を探す手間が省けたのでメチャクチャ助かりました。

実はこのとき不動産投資家のセンパイもふさんに相談しており、もし入居者さんが買ってくれなければもふさんのまわりの投資家さんに400万くらいで打診してもらうつもりでした。

もふさんは不動産投資家の中でもかなりブログやYouTubeに力を入れており、とてもわかりやすいのでぜひ参考にしてください!

 

500万で売れた物件の諸費用はどれくらい?

売却価格は500万でしたが、実はいろいろ諸費用かかるんですよね。

よって売却益は単純に「500万ー280万=220万」というわけにはいきません。

今のところかかった諸費用をザッと挙げてみると・・・

  1. 【登記名義人表示変更】13,000円
  2. 【抵当権抹消】13,000円
  3. 【登記原因証明情報】10,000円
  4. 【仲介手数料】222,878円
  5. 【敷金清算】55,000円
  6. 【家賃・固定資産税清算】37,258円

こんなカンジ。売却時の諸費用を合計すると「351,136円」でした。売却金額の約7%。

なお、ここにプラスされる譲渡税は確定申告のときに納税するので、売却時にすぐ支払うものではありません。

不動産の税金に関しては「税金の種類と仕組みを現役大家が解説します」で詳しくまとめてあります。

 

おわりに

入居者さんにそのまま売却できる今回の例はかなり珍しいですよね。

もし空き家だった場合、ぼくならまず「HOME4U」のような一括査定サイトで高く売ってくれそうな業者を見定めつつ、自分のまわりの投資家に声をかけて売却打診をするでしょう。

さらに、物件の近所にほしい人がいないかリサーチするのもいいですね。親の近くに住みたい子のニーズがあるかもしれませんから。

10万や20万違えばサラリーマンの月給に匹敵するレベルですから、あらゆる手段を総動員させたいところ。

こんなカンジの「数年間ゆるく家賃を受け取って、タイミングを見計らって売る」という手法はムチャクチャ再現性あるので、今回と同じパターンの投資を繰り返せないかと郊外の物件を探しまくってるこの頃です。

そいではまたー!

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中村ひろき


32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!

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32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!