不動産投資の利回りについて最低限おさえておくべき7つのこと

こんにちは。草食系大家の中村ひろきです!

不動産投資の勉強を始めると、とにかく「利回り」という言葉がたくさん出てきますよね。

そこであなたはこんな風に思い込んでしまうかもしれません。

初心者
とりあえず利回りが高い物件を買えばいいんでしょ?

しかし、物件の良し悪しを利回りだけで決めることはあまりにも危険が大きすぎるのです。

そこで今回は、不動産投資の勉強を始めたばかりの方向けに、最低限知っておくべき利回りの表と裏をお伝えします。

 

1.不動産投資における利回りってなに?

「利回り」の本来の意味は、元本に対する利益の割合のことです。

株でも、預貯金でも、利回りという言葉は出てきますよね。

では、不動産投資において「利回り」とは何を指すのでしょうか?

一言でいえば、物件購入時にかかった金額に対する1年間(=12ヶ月)の家賃収入の割合のこと。

つまり、1200万の物件を家賃10万で貸したら、利回り10%です。

ただ、これだけで不動産投資の良し悪しを判断するには余りにも足りません。

営業マンの「高利回り物件ですよ!」を鵜呑みにして物件を買った結果、赤字垂れ流し物件だった悲劇は後を絶ちません。

そうならないために、今回は不動産投資の利回りを少しだけ深く掘り下げてみたいと思います。

 

2.なぜ不動産投資の利回りは高いのか?


(引用:Yahooファイナンス

上の画像は、株の配当利回りランキングです。

1位でも5.28%という配当利回り。

それに対して、不動産投資では「10%」「15%」という利回りを目にすることも珍しくありません。

不動産投資の利回りは、どうしてこれほど高くなるのでしょうか?

一言でいえば、それだけリスクが高く、投資家の絶対数が少ないから。

反対に、元本が保証される代わりに利用者の多い預貯金などは、利回りが限りなく少なくなるのです。

ここで、不動産投資だけがもっている特徴を挙げてみましょう。

  • 地理的に固定されている。よって、現金のように持ち運びできない。
  • 二つとして同じものが存在しない。よって、現金のように同一価値ではない。
  • 換金性が少ない。買う人がいない限り、売りたいときに売ることができない。
  • 管理の必要性がある。現金のように保管して放置することはできない。
  • 資産として不安定である。100万で買ったものが30万でしか売れないこともある。

 

以上の特徴を踏まえて、

  1. 現金に比べて手間がかかるしリスクも高い。
  2. リスクを取った分の見返りが高くなければ投資家がいなくなる。
  3. 利回りが高くなる。

となります。

ひろき
いつの時代もリスク取ってる人はかっこいいよね(適当)

 

3.不動産投資の利回りはひとつじゃない

利回りの全体的なイメージはつかめたでしょうか?

不動産投資における利回りは、ザックリ分けると2つあります。

  1. 表面利回り(=グロス利回り)
  2. 実質利回り(=ネット利回り)

この2つだけは必ず覚えておきましょう。

ぼくはこれ以外の数式をほとんど使いません。

難しい公式を知っていても、物件が買えなければ投資もクソもないですからね。

 

4.これだけは必須!利回りの計算方法

では、先に挙げた2つの利回りの計算方法をお教えします。

 

1.表面利回り

表面利回りとは、年間収入を物件価格で割っただけのカンタンな指標です。

営業マンが高利回り物件に見せかけるために使いますが、コレだけで物件の良し悪しは判断できません。

あくまで参考程度にとどめておきましょう。

計算式は、以下の通りです。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

ぼくが1軒目に買った「280万で買った、5.5万/月で賃貸中の物件」の表面利回りを計算してみると・・・

(5.5万×12ヶ月)÷280万×100=23.5%

23.5%でした。

だいたい目安として表面利回り20%以上の物件を探していたので、なかなかいい数字です。

ちなみに、不動産投資における表面利回りの相場は、

  • 新築区分マンションは6〜7%
  • 地方一棟アパートは12〜18%
  • 地方築古戸建は20〜25%

くらいかなぁ、という感じ。

ただし!何度も言いますが、表面利回りだけで物件の良し悪しを判断するのは浅はかすぎます。

この数字に縛られないように気をつけてください。

 

2.実質利回り

表面利回りの100倍くらい大事なのがコッチ。実質利回りです。

実質利回りがなんのために存在するかザックリいえば、

ひろき
表面利回りは楽観的すぎる!もっとシビアに計算しようぜ!

ということです。

なにせ、表面利回りは「物件の値段」と「妄想上の家賃収入」という2要素しか考慮されてないですよね。

その危険度を例えていうなら、結婚相手を「顔」と「性格」だけで決めるようなもの。

いやいや。

  • 家庭の環境は悪くないか?
  • 多額の借金を抱えていないか?
  • 健康に対する意識はあるか?
  • ヘンな宗教に入っていないか?
  • DVするような危険性はないか?

こういう相手のあらゆる部分も考慮に入れて決めましょうよ、ということです。

スミマセン。話が脱線しました。

 

実質利回りの計算方法は、下記の通りです。

(年間家賃収入−年間支出)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

つまり、実質利回りとは「1年間のうちにかかる経費や、物件購入時に必要な諸費用も考慮に入れましょう」という数字です。

ちなみに年間支出として考慮すべき項目は、

  • 管理費・修繕積立金・駐車代(←区分投資の場合のみ)
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理委託費(←自主管理の場合不要)
  • 火災保険料
  • 税理士・弁護士などの報酬
  • 空室リスク

購入時の諸経費として考えられる項目は、

  • 保証料・事務取扱手数料(←現金購入の場合不要)
  • 固定資産税日割り分
  • 仲介手数料
  • 司法書士手数料
  • 不動産取得税(購入数ヶ月後にかかる)
  • リフォーム代

などがあります。

ぼくの所有する表面利回り23.5%の物件も、実質利回りは15%程度に落ち込みます。

それでもカナリいい数字ですが、大事なことは表面利回りに惑わされないことですね。

 

5.「高利回りでも赤字になる物件」とは?

営業マン
こんな高利回り物件なかなか出ないですよ!

こういったセールストークを鵜呑みにして、赤字垂れ流し物件を買ってしまう投資家が後を絶ちません。

それは、利回りという数字上には出てこないリスクが隠れているからなんですね。

そもそも、営業マンの言う「高利回り」とは、表面利回りのこと?実質利回りのこと?

実質利回りであれば、どこまで緻密に計算しているか?

これらを突き詰めて考えなければ、高利回りのマジックに引っかかってしまいます。

営業マンの言う「高利回り物件」の裏に隠れているリスクには、次のようなものがあります。

  • 想定家賃の設定が甘い。本来はそんな家賃が取れない物件かもしれない。
  • 家賃下落リスクを考えていない。新築であれば家賃はすぐに下がる。
  • 空室リスクを考えていない。著しく人口減少しているエリアかもしれない。
  • 修繕リスクを考えていない。数年で大規模な修理が必要かもしれない。
  • 金利上昇リスクを考えていない。月々のローン返済額が上がるかもしれない。

 

ただし、高利回りマジックにかからないために自力である程度防御できます。

  • 想定家賃の甘さ→SUUMOなどの賃貸物件サイトで適正家賃を調べる。
  • 家賃下落リスク→そもそも新築物件には手を出さない。
  • 空室リスク→地元の不動産業者にヒアリングして賃貸需要を把握する。
  • 修繕リスク→ホームインスペクターに調査を依頼する。
  • 金利上昇リスク→何%上昇まで耐えれるかシミュレートしておく。

 

「表面利回り20%だったのに、修繕したら50万かかって大赤字になった」などの笑えない事態を避けるためには、これらの要素をしっかりと自分で検証してみることです。

 

6.戸建投資における利回り最大の注意点

ぼくが戸建を探すときの条件は、

  • 500万以下
  • 築30年前後の古い戸建
  • 大都市から車で1時間以上かかる郊外

この条件をおおよそ満たしているモノです。

となれば、実質利回りを算出する上で特に関係の深い項目は、

  1. 空室リスク(郊外だから、賃貸需要がないかもしれない)
  2. 修繕リスク(築古だから、設備が要修理かもしれない)

大きく分けてこの2つ。

よって、いくら物件が安くて利回りが良さそうでも「賃貸需要がなくて」「大規模なリフォームが必要」であれば、投資対象としてはビミョーというわけ。

このように、比較的利回りが出やすい中古戸建投資においても、その中に隠れている真実をしっかり含めて考えることが大事なのです。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

人間は、想像以上に数字に踊らされる生き物です。

「999円」に格安感を覚えたり、「2着目のスーツ半額」にお得感を覚えるのも、数字のマジック。

だから、喉から手が出るほど物件が欲しいときに、高利回りというだけで物件購入に踏み切ってしまうのです。

今回紹介した「利回りの裏にある真実の見極め方」は、少しも難しいことではありません。

ただただ、冷静でさえあれば誰でも判断できることなのです。

一時の高揚感に任せて焦って物件を買うことだけは避けましょう。

そいではまたー!

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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