不動産投資をするサラリーマンが知るべき知識をマジメにまとめた。

ここでは、不動産投資が株やFXと比べてどんな点が優れており、なぜ一般的なサラリーマンこそ最適なのか解説しています。

「銀行に100万預けても1年後に8円ほどしか受け取れない」という悲惨な現状において、不動産投資は正しく運用すればとても心強い資産。

32歳で2軒の物件を所有する大家歴2年のぼくが「サラリーマンの不動産投資論」を徹底的にお伝えしますので、ぜひご覧ください。

この記事はこんな方にオススメです。

  • 銀行にお金を眠らせておくことに漠然とした不安を抱えている。
  • なぜ不動産投資がサラリーマンに最適なのか詳しく教えてほしい。
  • 投資に興味はあるものの、どんな投資が優れているか見当がつかない。

それでは、さっそく「なぜ不動産投資がサラリーマンに最適なのか?」という部分について話します。

 

サラリーマンが不動産投資に最適な3つの理由

まず、多くの人が「不動産投資は大富豪しかできない」と思い込んでいます。

しかし、単なるサラリーマンのぼくが「32歳で2つの投資用物件を所有している」という事実があります。

しかも、5年前までは全財産が1,900円の絶望を味わっていたにも関わらず、です。

それこそがサラリーマンこそ不動産投資をするための最強属性である動かぬ証拠。

なぜ最強属性なのか。ここでは3つに分けて理由を説明します。

 

1.融資が受けられる

なんといってもコレが最大の理由。

親から遺産相続した人は除き、ポンと数百万〜数千万の現金を出せる会社員は滅多にいないでしょう。

つまり、ほとんどの人はお金を借りて不動産を購入することになるというわけ。

(そんなぼくも、最初に買った280万の物件を払う自己資金すらなく、300万の融資を受けた超弱小大家です。)

じゃあ、銀行って、誰にでもお金を貸してくれるのか。もちろん答えはNOです。

銀行マン
社会的信用のある人にしかお金は貸せませんよ!

コレが銀行の言い分です。

じゃあ社会的信用のある人って、どんな人だろうか。

銀行のホームページをみると、ローンの利用条件はこんなふうに書かれています。

  • 満20歳以上の方
  • 安定した収入のある方で、前年度税込み年収200万以上の方

つまり、この条件を満たした人を社会的信用のある人と定義づけています。

さて、コレを見て多くの人はこう思うんじゃないでしょうか。

初心者
年収200万あればいいの?意外と低いなぁ。

そう、金融機関って、年収の金額そのものよりも安定性を重視しているんですよ。

一般的な金融機関は、ある半年間だけ7,000万稼いだ一発屋芸人よりも、継続して月15万稼ぐフリーターの方が、

銀行マン
ちゃんとお金を返済する能力があるだろうな。

と判断するのです。

つまり、収入安定性が高いサラリーマンこそ、不動産投資を始められる最強属性というワケ。

 

2.土日休みで取り組める

不動産投資を始めたいと思う人のほとんどは、

初心者
働かなくても定期的に入ってくる収入がほしい!

という動機があるでしょう。

でも、そのために多くの時間を捻出できないのがサラリーマンの現実。

そんなぼくも正真正銘のサラリーマンですが、

  • 平日の空き時間→ネットで物件探し
  • 土日の空き時間→現地へ物件見学

というタイムスケジュールで活動しています。

土日休みのサラリーマンでも十分可能という点で、不動産投資は「サラリーマンに向いている」のです。

「物件探しや管理さえやりたくない」という方は、記事の後半で紹介する業者さんとマッチングすれば、それさえも放棄することができます。

つまり、ほとんど労力を使うことなく不労所得を得ることができてしまうんですね。冗談抜きで。

 

3.他人の力を活用できる

こちらも毎日忙しいサラリーマンに朗報。

不動産投資は、各分野の専門家にお任せできるシステムが揃っています。

  • 税金のことは税理士に任せよう
  • 法律のことは弁護士に任せよう
  • 入居者の募集は不動産業者に任せよう
  • クロスの張替えは大工さんに任せよう
  • 家賃の集金は管理会社に任せよう

なんなら「物件探し」さえも、不動産業者に探してもらうことが可能なのです。

やるべきことは多岐に渡りますが、それぞれに専門家がいることは不動産投資の大きな強みです。

ただし、いくら専門家の力を借りるといっても、最低限の知識を身につけることは大事ですけどね!

 

サラリーマンの不動産投資家にオススメの物件タイプは?

ひとくちに「不動産」といっても、近所の駐車場からハワイのコンドミニアムまでいろいろあります。

たくさんの種類の中から、サラリーマンはどんな不動産が投資対象としてふさわしいのでしょうか?

ここではサラリーマン投資家が現実的に手を出しやすい3つの物件タイプを紹介します。

 

1.ボロ戸建(=中古戸建、築古戸建)

ぼくがイチバン得意とするのがこれ。

「格安のボロ家をそれなりにリフォームして貸す」という方法ですね。

築30年以上で、ときにはシロアリや傾きのある物件も手がけるので、それなりに根性が必要です(笑)

DIY好きの人なら楽しめますが、なるべく手間をかけたくない人は向いていないかもしれません。

たとえ年収200万台の人でも、手持ちの現金でチャレンジできるのが最大の利点です。

ただし、ボロ家なんて扱ってもあまり利益がないため、ボロ家を専門に取り扱う業者は存在しません。

よって、at homeなどの物件検索サイトにかじりついて自力で物件を探す必要があります。

 

2.区分マンション

こちらは「マンションの一部屋を購入して貸す」という方法。

サラリーマン投資家に最も多いタイプで、情報もたくさん集めることができます。

ただし!手軽なイメージのある反面、不動産投資について無知なままトライして失敗する人も多数います。

営業マンの言いなりにならないように、まずは書籍や不動産業者の資料を集めてシッカリ勉強してください。

区分マンションの資料は「プロパティエージェント」や「Renosy(リノシー)」が配布しています。

無料でDVDや書籍もついてくるので、これから勉強を始めようと思うならぜひ収集すべき資料ですね。

なお、区分マンションは収入の安定したサラリーマンであれば、年収400万台からでも十分チャンスがあります。

都内でも多数セミナーが開催されていますので、興味のある方はこちらを参考に。

区分マンションを専門的に取り扱う業者一覧

 

3.一棟アパート

年収500万以上の安定した収入があるサラリーマンにぜひトライしてほしいのがコレ。

家賃収入が多いため、家賃収入がどんどん積み上がっていくのが最大の利点です。

本や雑誌などのメディアで露出している有名大家も、実はほとんど一棟モノ所有者です。

こちらもカギとなるのは「一に情報収集、二に情報収集」です。

シロウトがいくら必死に物件サイトで一棟モノを探しても、まぁ〜〜〜見つかりません。 心が折れます。

一棟モノに強い業者は、新築なら「エイムプレイス」や「アイケンジャパン」、中古なら「ケリーバックス」があります。

一棟モノを専門に扱う業者は数が少ないので、興味がある方はたくさん資料を集めて比較しましょう。

情報が少ないと視野が広がらず、営業マンの言われるままにクソ物件を買わされて、再起不能になるのがオチですからね・・・。

一棟モノを専門的に取り扱う業者一覧

  • エイムプレイス・・・新築一棟を専門に取り扱う。複数の建築会社を選ぶことが可能。
  • アイケンジャパン・・・新築一棟を専門に取り扱う。東京だけでなく全国に支社あり。
  • ケリーバックス・・・中古一棟を専門に取り扱う。家賃収入を最重視した投資プランが得意。

 

サラリーマンが不動産投資する上で失敗しないポイントは?

ここまでメリットばかり解説してきましたが、不動産投資にはもちろん失敗やリスクが伴います。

しかし、不動産投資に失敗するときのパターンって、実は決まりきってます。

このパターンさえ知っておけば、取り返しのつかない失敗なんて、するほうが逆に難しいくらい。

そのパターンは次の3つです。ぜひ頭にいれてください。

  1. 他人に任せきりにする
  2. 未来を勝手に予測する
  3. 木を見て森を見ず

では、1つずつ解説しましょう。

 

1.他人に任せきりにする

先ほど「不動産投資は専門家にお任せできるシステムが揃っている」と言いました。

しかし、丸投げにするのではなく、各分野の知識を浅く広くおさえておく必要があります。

これによって起こる失敗は、次のような事例があります。

  • 業者から紹介された物件を1億円で買ったが、実際は4,000万の価値しかなかった。
  • ボロ家をリフォームしたら400万かかったが、実際は70万で抑えられる内容だった。
  • 大学の近くにアパートを建てたが、その数ヶ月後に大学が移転して空室を埋められなくなった。

これらの事例は取り返しがつかないことが多く、最悪の場合は物件を手放して自己破産することもあります。

ただ、実際は「土地の相場」や「大学の移転情報」なんて、自力で調べればすぐにわかる情報ですよね。

初歩的なリサーチを怠って不動産投資から去る人はとても多いのですが、非常にもったいないことです。

なお、これらの情報は下記のサイトで楽しく調べられます。興味のある方はどうぞ。

参考記事:ゆるく不動産投資を楽しむために必須!おすすめ便利サイト10選

 

2.未来を勝手に予測する

営業マン
この物件は2020年まで必ず値上がりしますよ!

業者さんから物件を紹介される場合、このようなセールストークを聞かされることは日常茶飯事です。

まぁ、しょうがないです。向こうは物件を売ることが唯一の仕事ですから(笑)

問題なのは、それらの「勝手な未来予測」を鵜呑みにしてしまうことです。

金利は上がるのか。インフレになるのか。年金はなくなるのか。

ドラえもんでもいない限り、本当のところは誰にもわからないはずです。

不動産投資で大切なのは、未来を予測するのではなく、未来がどう転んでも大丈夫な物件を買うこと。

そのためには、景気や天災によって需給バランスが崩れにくいエリアの選ぶことが大切になるのです。

 

3.木を見て森を見ず

「木を見て森を見ず」という慣用句の意味を知っていますか?

ざっくりといえば「物事を細かい部分にとらわれて全体を見落とすこと」です。

不動産は2つとして同じものは存在せず、面積・築年数・間取りなどいろんな要素によって成り立っています。

それらを全部ひっくるめて価値があるか判断しないと、非常に危険だということですね。

これによって起こる失敗は、次のような事例があります。

  • 南向きだったので購入したら、目の前に高いビルが建っていて日当たりが悪かった。
  • 相場より格安だったので購入したら、周辺に暴力団の事務所がたくさんあった。
  • 駅徒歩1分だったので購入したら、線路の騒音と振動がひどくて入居者が決まらない。

これらの事例は「完璧な物件はない」というシンプルな原則さえ知っていれば防ぐことができます。

営業マンが物件の欠点をわざわざ指摘してくれることはあまり期待できません。

よって、不動産投資について高度な知識は不要ですが、浅く広く全体を見渡すことが大切なのです。

 

サラリーマンの不動産投資家の勉強方法は?

さぁ、現在2軒の戸建てを所有しているぼくは、どこで知識やノウハウを吸収したのでしょうか?

ここでは、時間の限られたサラリーマンが不動産投資を学ぶ最強の方法をお教えします。

え?休みが日曜日しかない?子育てがタイヘン?

大丈夫です。絶対大丈夫。

  1. 正社員勤務
  2. 自営業の治療院経営
  3. ブログを2つ運営
  4. 不動産投資
  5. シェアハウス運営

5足のわらじを履いているぼくでも、スキマ時間で物件買えちゃったんですから!

というわけで、多忙なサラリーマンに必ずトライしてほしい勉強手段を3つにまとめました。

それぞれにオススメする明確な理由がありますから、必ず全て実行してください。

 

1.書籍を読む

不動産投資を筋トレに例えると、書籍は「ストレッチ」です。

実際にセミナーや物件見学へ足を運ぶ前に、基本的な知識をたくわえて準備運動しましょう。

書籍は、著者が試行錯誤をくりかえした知識やノウハウを、たった1,500円程度で享受できるコスパ最強ツール。

ここに先行投資ができない人は、不動産どころか投資自体向いていないので撤退した方が良いでしょう。

不動産投資の書籍は、いろんな立場の人が書いています。

  • 税理士
  • 不動産業者
  • サラリーマン大家
  • ファイナンシャルプランナー

などなど。

誰が書くかによって内容はかなり違ってくるので、浅く広く読むことが大切。

ぼくが過去に読んだ本の中でおすすめできるのはこちら。どれもサラリーマン投資家向けの内容です。

不動産投資本を70冊以上読んだ私がおすすめする超入門書ベスト5

2016.12.01

 

2.セミナーに参加する

筋トレに例えると、セミナーは「スポーツジムに通う」ようなもの。

同じ目的をもった仲間ができるし、講師に直接質問することもできます。

ぼくは人見知りなのでビビってましたが、今思えば不動産業界のヒトに慣れる最高の訓練でした。

実際に物件を探すときには、多くの業者さんと関わらなきゃいけないですからね。

有料と無料のモノがありますが、時間さえ許せばどちらも参加したいところ。

なぜなら、主催者がどのような意図で主催しているのか見抜くことがすごく大切だから。

(どういうセールストークで、どんな物件を買わせようとしているのか)

こういう意図を探るクセをつけることが、不動産投資でカモられないための秘訣なのです。

セミナーを開催している業者一覧

  • J.P.Returns・・・中古区分マンションを取り扱う業者。
  • Tokyo net worth・・・都心16区の物件に特化している業者。デザイナーズマンションが多い。
  • シノケンハーモニー・・・新築区分をメインで展開。セミナー回数が多い。

また、どんなセミナーがあるのかザッと見たい人は「LIFULL HOME’S」という検索サイトがオススメ。

エリアやセミナー内容で絞り込み検索できるので、不動産投資セミナーの全体像を見渡したい人はご参考に。

 

3.業者から資料請求する

意外と知られていないのがこの方法。

初心者
セミナー行きたいけど、なかなか時間が取れない!

 

という多忙なサラリーマンは、この方法でいろんな業者から情報を吸い取りましょう。

たいていDVDや書籍がついてくるので、かき集めると結構な情報量になります。しかも無料。

市販の書籍と比べたら内容は薄いですが、なにより初期は「多方面から情報を収集する」ことが必須。

どんな物件を買うか決まってないなら、多くの業者から資料をかき集め、まず不動産業界の全体図を眺めましょう。

間違っても最初にコンタクトをとった業者で物件を買うのはNGですよ。最低でも3社は要検討です。

今のところ紹介できる業者は次のとおり。物件タイプが決まっているなら即資料請求です。

無料で資料がもらえる業者一覧

特典は時期によって変わるので、リンク先で詳細を確認してみてください。

 

さいごに:なぜ不動産投資は優れているのか?

28歳のときに全財産1,900円の絶望を味わったぼくは、なぜ不動産投資を選んだのでしょうか?

その理由はあらゆる投資の中で不動産投資だけが国から優遇されているからです。

株やFXをやりたくて銀行へ出向いても、1円足りともお金を貸してくれることはありません。

しかし、不動産投資だけは、事業として扱われるために合法的にお金を借りられます。

「誰かの住まいを提供する」という行為自体が、国の経済を回すと捉えられているからです。

家賃収入が月々のローン返済額を上回れば、入居者さんに借金を返済してもらえるようなモノ。

なかなか融資の下りない自営業やフリーランスには難しいことなので、サラリーマンで安定的な給与がある方は、ぜひチャレンジしてみてくださいね!

右も左もわからない初心者の方は「【保存版】不動産投資で経験ゼロから1軒目を買うまでの最強の教科書」を読んでみてください。およそ必要な知識はすべて詰め込んであります。

そいではまた〜〜!

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中村ひろき


32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!

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