不動産投資を始めるサラリーマンに大家歴1年のボクが現実を語ろうと思う。

こんにちは!草食系大家の中村ひろきです。

不動産投資の右も左もわからないときって、とにかくいろんなフレーズに振り回されるんですよね。

  • 「最初の物件は中古ワンルームがおすすめだよ!」
  • 「インフレがくるから多めに借金した方がいいよ!」
  • 「東京23区の物件なら当分家賃下がらないよ!」

かくいうぼくも、不動産投資の勉強を始めたばかりの頃は色々な声に惑わされて、

ひろき
結局どーしたらいいんだよクソが・・・。

と悩んでいました。

というわけで、今回は不動産投資に興味を持ったばかりのサラリーマンが抱く「結局どーすればいいの」という悩みを少しでも解消するために、不動産投資の本質的な部分を解説していきたいと思います。

 

サラリーマンが不動産投資に向いている3つの理由

実は、そもそも向いているどころか「サラリーマンでないと不動産投資は難しい」といえる面があります。

ここでは3つに分けてその理由を説明していきます。

1.融資が受けられる

なんといってもコレが最大の理由ですね。

親から莫大な現金を相続した人はさておき、フツーのサラリーマンであれば物件を買うためにポンと数百万出せる人はそうそういないでしょう。

つまり、ほとんどの人は不動産投資を始めるにあたってお金を借りることになるわけです。

(そんなぼくも、最初に買った280万の物件を払う自己資金すらなく、300万の融資を受けた超弱小大家です。)

じゃあ、銀行って、どんな人にもお金を貸してくれるのか。もちろん答えはNOです。

銀行マン
社会的信用のある人にしかお金は貸せませんよ!

コレが銀行の言い分です。

じゃあ、社会的信用がある人って、どんな人だろうか。

ここでみずほ銀行の「アパートローン」を例にとってみてみましょう。

  • 満20歳以上の方
  • 安定した収入のある方で、前年度税込み年収200万以上の方

と書かれています。

つまり、みずほ銀行はこの2つの条件を満たした人を社会的信用のある人と定義づけているんですね。

さて、この2つの条件を見てこう思った人いるんじゃないでしょうか?

初心者
年収200万以上あればいいんだ。意外と低いんだね。

そう、金融機関ってね、年収の金額そのものよりもその収入が安定しているかという点を重視しているんですよ。

ほとんどの金融機関は、ある半年間だけ1億稼いだ一発屋芸人よりも、継続して月15万稼ぐフリーターの方が、

銀行マン
ちゃんとお金を返済する能力があるだろうな。

と判断するのです。

つまり、サラリーマンは年収が低くても自営業者よりローン審査が通ることが多いので、そのぶんだけ不動産投資を始められる可能性が高いことになります。

2.土日で取り組むことができる

不動産投資を始めたいと思う人のほとんどは、

初心者
働かなくても定期的に入ってくる収入がほしい!

という動機があると思います。

でも、そのために多くの時間を捻出できないのがサラリーマンですよね。

その点で、不動産投資は週1,2日しか休みがないサラリーマンでも十分取り組むことができます。

実際ぼくも絶賛サラリーマン中ですが、

  • 平日の空き時間→ネットで物件探し
  • 土日の空き時間→現地へ物件見学

というタイムスケジュールで不動産投資活動を回しています。

物件が決まっていざ契約になると休みを取らざるを得ませんが、会社の拘束時間中にやらなければいけないことはナイという点で、不動産投資は「サラリーマンに向いている」といえるのです。

3.他人の力を最大限に活用できる

こちらも日々多忙を極めているサラリーマンに朗報。

不動産投資って、各種の専門家に運営をお任せできるシステムが揃ってるんですよ。

  • 税金のことは税理士に任せよう
  • 法律のことは弁護士に任せよう
  • 入居者の募集は不動産業者に任せよう
  • クロスの張替えは大工さんに任せよう
  • 家賃の集金は管理会社に任せよう

もちろん「良い業者さん」にお任せすることは必須ですが、株のデイトレードのようにパソコンに張り付く必要がないのは不動産投資の強大なメリットです。

ただし、これね、落とし穴があって、他人の力を活用するのはいいんですけど、ほったらかしではいけませんよ。

会社の社長さんと同じです。仕事を部下に任せるのはいいけど、ほったらかしではいけない。

ここら辺は、営業マンのこんなセールストークに騙されないようにしましょう。

悪徳業者
不動産投資は買ったらほったらかしで家賃が入ってきますよ!

いやぁ、そんな甘いもんじゃないですよ。

 

「サラリーマン大家は東京の物件を買うべき」は本当か?

冒頭でお伝えしましたが、不動産業者はホントあることないこと言いますよ。

試しに投資物件を専門に扱ってる業者さんを訪問して、どんな物件を買ったらいいか聞いてみてください。

30分で106個くらいのセールストークが矢継ぎ早に飛んできますから(笑)

さぁ、大家歴1年のぼくですら気付いている「現実」をお伝えしますよ。

激戦区ゆえにライバル多し

「需要が落ちないのは東京だけですよ!」

うん、まぁ確かに。

オリンピックもあるし、外国人も増えているよね。それなりにスジが通っています。

でもね、不動産投資家がみんな東京都内に物件を買ったらどうなるだろう?

部屋を探しに来た人に、自分の物件を自分でアピールできればいいけども、現実はそうはいかない。

実際に、あなたの物件を入居希望者に紹介するのは不動産会社です。

東京に星の数ほどある空室物件の中から、どうして不動産会社があなたの物件を優先的に紹介してくれるだろうか。

星の数ほどある物件と比べて、あなたの物件の窓からしか観えない東京随一の夜景があるのだろうか?

こうやって探っていくと、東京の物件を選ぶことのデメリットなんていくつも掘り出すことができます。

悪徳業者
国内で人口が増え続けるのは東京だけですよ!

これほど初心者にとって耳障りのいいセールストークはありません。

まぁ、このあたりがピンとこない方はYouTubeで「バブル崩壊」の池上解説を復習してください。

あのとき、どんな行動を取った人が被害者になったのか知っておくといいでしょう。

床屋に「髪を切った方がいいか?」と聞くバカはいない

少し考えてみればわかりますが、東京の物件を所有している業者さんに

初心者
どのエリアの物件を買うのがおすすめですか?

と聞けば、そりゃ東京の物件を勧めてくるのは当然でしょう。

大切なのは、東京以外の物件に投資している人の書籍なども広く読んで、物事を多面的にみることです。

その上で、業者の言葉ではなく自分の言葉で判断することが、後悔のない不動産投資をする秘訣ではないでしょうか。

逆を言えば、自論が展開できないうちは手を出さないほうが懸命です。

 

サラリーマンの不動産投資家が1軒目に取り組むべき物件

これもよく議論されることですが、ぼくの結論はコレです。

ひろき
いろんな物件タイプの長所・短所を知った上で、一番ワクワクする物件を買おう!

「不動産投資にワクワクなんて要らないよ!ほしいのは現金だ!」

と思う気持ちはメッチャわかるんですが、そもそもワクワクしないことはやらないほうがいいんですよ。

100点の物件は宇宙に一つもない

なぜ「ワクワクしないものには手を出すな」といえるのか。

その理由は、結局どんな物件を買っても100点の物件なんて存在しないからです。

その欠点が露呈した時に乗り越えられるかどうかって、やっぱりワクワクしているからなんですよ。

ぼくの経験を例に出しますと・・・

ぼくね、1軒目に買った物件は「雨漏り・傾き・シロアリ」の三重苦だったんです。

その上、室内には大量のゴミがあって、専門業者に来てもらわないと撤去できない状態でした。

写真あるかな・・・

おっ、ありました・・・

コレです。

ドMかもしれませんが、この物件見た時めっちゃワクワクしたんですよね。

ひろき
この物件乗り越えたら、もうなんでもいけるんじゃね?

・・・と、謎の自信が湧いてきました(笑)

「自分のワクワク」以上の判断基準は存在しない

繰り返しますが、ホントに業者って適当なことペラペラ喋るんですよ。

  • 「最初は東京の中古ワンルームにしましょう!」
  • 「新築1棟アパートなら家賃下がりませんよ!」
  • 「サブリース方式ならラクチンですよ!」

でね、当然ですが、どの物件もメリット・デメリットが存在します。

となれば、判断基準にすべきは「自分の身の丈を理解した上で」「何にワクワクするかどうか」に尽きます。

ただし、適切なモノにワクワクするために、最初はいろんな物件タイプを広く眺めてください。

物件タイプごとの特徴は、こちらの記事にまとめましたのでご覧ください。

過去記事:不動産投資の代表的な3つの物件タイプを徹底解説するよ!

 

サラリーマンが不動産投資をする上で気をつけるべきポイント

カンタンに融資が下りやすいサラリーマンだからこそ、不動産投資において気をつけるべきポイントがいくつかあります。

それらをまとめましたので、ぜひ夢の世界から現実に引き戻されてください(笑)

「リタイア」はセールストークである

これからの時代って、ことごとくサラリーマンにとって逆風じゃないですか。

  • ロボットに仕事を奪われるよ!
  • 年功序列で給料上がらないよ!
  • 老後の年金はアテにならないよ!

そんな不安を常に煽られているせいで、今のサラリーマンは不動産業者の「リタイアできますよ!」に惑わされやすい環境にあります。

でもね、部活でもバイトでもなんでもそうなんですけど、ネガティブな理由で辞める人ってたいてい次もうまくいかないんですよね。

ネガティブな理由でサラリーマンを辞めて不動産投資に走る人は、不動産投資でネガティブな理由が見つかります。

海外を旅しながら家賃収入で食ってる人をみると、それはそれは華やかに見えますよね。

だって、外観だけでも華やかにしておかないと、コンサルや取材などの仕事が来なくなるじゃないですか。

内心は、今の家賃収入が続くのか常にドキドキしてますよ。

かの有名な石油王のロックフェラーでさえ、明日には石油が枯渇するんじゃないか不安で精神科に通ってたくらいですからね。

ぼくの個人ブログでも書いてるんですが、会社って正社員or辞めるの二択じゃないんですよ。

今は本当にいろんな働き方があります。ぼくみたいに5つのわらじを履いてる変人もいるし。

とにかく世の中を俯瞰で眺めて、業者の「リタイアできますよ!」に惑わされないこと。

そもそも、その営業マン自身が現時点でリタイアできていない現役サラリーマンであることを忘れないでください(笑)

不動産投資はマリオカートではない

目をギラつかせている業者の中には、立て続けにローンを組ませる手法が横行しています。

悪徳業者
爆速で資産を拡大させましょう!

とかいってね。

いやぁ、マリオカートならわかりますよ。先のコースがわかってますから。

でもね、不動産投資は「先のことなんて誰もわからない」という前提に立つことがポイント。

爆速で突っ走ったその先にカーブがあるか直線があるかなんてわかりませんよね。

急速な拡大に目がくらむ気持ちは理解できますが、国のトップでもない限り金利や土地価格の変動なんてわかりっこないですよ。

というわけで、草食系大家であるぼくは、先のことなんて誰もわからないことを大前提として、

ひろき
未来がどう転んでもダメージを受けない物件を買おう!

という消極的な投資スタイルを貫くことにしています。

 

不動産投資で失敗したサラリーマンの事例

あなたの不動産投資を手助けすることによって利益を受けている人達は、たった2つのことしかしません。

  • 買わせたい物件のメリットを叫ぶ。
  • それ以外の物件のデメリット叫ぶ。

たったコレだけです。

あなたに東京の中古ワンルームを買わせたければ、

営業マン
東京はオリンピック後も人口が増え続けますよ!
営業マン
郊外のファミリー戸建は空室リスクが高いですよ!

あなたに新築の1棟アパートを買わせたければ、

営業マン
節税対策にバッチリですよ!
営業マン
中古の物件は維持費がかかりますよ!

結局のところ、不動産投資ってメリット・デメリットなんていくらでも業者の都合の良いように作り出せるんですよ。

つまり、不動産をメリットとデメリットで判断していたら終わりがないのです。

サッカーと野球をメリット・デメリットで比較しても意味がないことと同じで。

ですから、先ほどお伝えした通り、最後に基準にすべきは自分のワクワクでしょう。

DIYが死ぬほど好きなら中古の物件を再生するのが楽しいでしょうし、手がかからないことに魅力を感じるなら新築物件に越したことはないのです。

 

サラリーマンの不動産投資家がすべき確定申告について

サラリーマンが不動産投資をするにあたって、最も不慣れなのが確定申告でしょう。

そもそも確定申告とはなんなのか。カンタンに説明すると、

1月1日〜12月31日までの1年間に生じた所得を計算し、確定申告書を提出して所得税を申告・納付をすることです。

ほったらかしにしてしまうと「加算税」「延滞税」などの罰金を支払う羽目になるので、忘れずにしなければいけません。

こちらは税理士に任せることもできますが、一連の作業はムチャクチャ勉強になるので、ぼくは一度自分でやってみることをオススメします。

確定申告については国税庁のHPを参考にしてください。

 

サラリーマンが不動産投資で夢の不労所得を手にすることはできるのか?

サラリーマンが不動産投資に求めるモノって、なにより「不労所得」であるはずです。

ここで、またまた現実に引き戻します。不労所得って、ほんとうに不労所得なんでしょうか?

「不労所得=ほったらかし」ではない

不労所得は、文字通りいくと「労働せずに得るお金」ということですよね。

それに対するぼくの解釈は・・・

ひろき
確かに定期労働は要らないけど「ほったらかし」ではないよ。

だって、あなたもさっき見たでしょう。部屋に積まれたゴミの山の写真を。

インチキだらけの業者に引っかかりそうになりながらも、その中から良質な業者を見つけて、入居者を見つけるまで漕ぎ付ける数々の労働。

いやー、ラクじゃないですよ。

メッチャ楽しかったですけどね。

今はこうして無事に家賃収入が発生し続けてるワケですが、それでもやっぱり考えてますよ。

ひろき
雨漏りはおきてないかなぁ。快適に過ごせてるかなぁ。

って。

家賃収入が毎月入ってくるのは、あくまで「快適な住まいを提供できていること」が前提のことなので、今ひとたび物件に欠陥が生じればすぐに対処しなければいけない責任を負っています。

自分が入居者の立場だったら、大家に「ほったらかしにされている」と感じたらいい気はしないでしょうからね。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

もしあなたがサラリーマンで不動産投資を始めたいと思った場合、営業マンの甘いセールストークで夢の世界へ連れて行かれた場合、いつでもこのブログを読み返して現実の世界へお帰りください(笑)

ぼくは未来の不動産仲間を増やすために、これからもブログで大好きな中古戸建のセールストークをたくさん並べていきたいと思います!

ひろき
ボロい中古戸建でゆるゆる遊ぼうぜぇぇえええええ!!!

それではまたー!!

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
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