不動産投資を始めるサラリーマンに大家歴1年のボクが現実を語る。

こんにちは!草食系大家の中村ひろきです。

不動産投資の右も左もわからないときって、とにかくいろんなフレーズに振り回されるんですよね。

  • 「最初の物件は中古ワンルームがおすすめだよ!」
  • 「インフレがくるから多めに借金した方がいいよ!」
  • 「東京23区の物件なら当分家賃下がらないよ!」

 

かくいうぼくも、不動産投資の勉強を始めたばかりの頃は色々な声に惑わされて、

ひろき
結局どんな物件買ったらいいんだよ・・・。

と悩んでいました。

というわけで、今回は不動産投資に興味を持ったばかりの人のために、不動産投資の本質的な部分を解説していきます。

 

サラリーマンが不動産投資に最適な3つの理由

まず、多くの人が「不動産投資は大富豪しかできない」と思い込んでいますよね。

でも、ただのサラリーマンであるぼくが、実際に投資用物件を所有しているという現実があります。

実はサラリーマンこそ不動産投資ができる最良の属性といえるんですよ・・・。

ここでは3つに分けてその理由を説明していきます。

 

1.融資が受けられる

なんといってもコレが最大の理由。

親から莫大な現金を相続した人はさておき、ポンと500万の現金を出せる会社員は滅多にいないでしょう。

つまり、ほとんどの人はお金を借りて不動産を購入することになるというわけ。

(そんなぼくも、最初に買った280万の物件を払う自己資金すらなく、300万の融資を受けた超弱小大家です。)

じゃあ、銀行って、誰にでもお金を貸してくれるのか。もちろん答えはNOです。

銀行マン
社会的信用のある人にしかお金は貸せませんよ!

コレが銀行の言い分です。

じゃあ、社会的信用がある人って、どんな人だろうか。

銀行のホームページをみると、ローンの利用条件はこんな感じです。

  • 満20歳以上の方
  • 安定した収入のある方で、前年度税込み年収200万以上の方

つまり、この条件を満たした人を社会的信用のある人と定義づけています。

 

さて、コレを見て多くの人はこう思うんじゃないでしょうか。

初心者
年収200万あればいいの?意外と低いなぁ。

そう、金融機関って、年収の金額そのものよりも安定性を重視しているんですよ。

ほとんどの金融機関は、ある半年間だけ1億稼いだ一発屋芸人よりも、継続して月15万稼ぐフリーターの方が、

銀行マン
ちゃんとお金を返済する能力があるだろうな。

と判断するのです。

つまり、収入安定性が高いサラリーマンこそ、不動産投資を始められる絶好の属性を持っているのです。

 

2.土日休みで取り組める

不動産投資を始めたいと思う人のほとんどは、

初心者
働かなくても定期的に入ってくる収入がほしい!

という動機があるでしょう。

でも、そのために多くの時間を捻出できないのがサラリーマンの現実。

そんなぼくも正真正銘のサラリーマンですが、

  • 平日の空き時間→ネットで物件探し
  • 土日の空き時間→現地へ物件見学

というタイムスケジュールで活動しています。

土日休みのサラリーマンでも十分取り組めるという点で、不動産投資は「サラリーマンに向いている」のです。

 

3.他人の力を活用できる

こちらも毎日忙しいサラリーマンに朗報。

不動産投資って、各分野の専門家にお任せできるシステムが揃ってるんですよ。

  • 税金のことは税理士に任せよう
  • 法律のことは弁護士に任せよう
  • 入居者の募集は不動産業者に任せよう
  • クロスの張替えは大工さんに任せよう
  • 家賃の集金は管理会社に任せよう

なんなら「物件探し」さえも、不動産業者に探してもらうことが可能なのです。

ただし、ここには落とし穴があります。

他人の力を活用しても、ほったらかしではいけません。

会社の社長さんと同じです。仕事を部下に任せるのはいいけど、ほったらかしではいけない。

例えば、こんな営業マンのセールストークに騙されないように注意!

悪徳業者
不動産投資は買ったらほったらかしで家賃が入ってきますよ!

いやいや。そんな甘いもんじゃない。このあたりはシビアでなければいけません。

 

サラリーマンの不動産投資家にオススメの物件タイプは?

ひとくちに「不動産」といっても、ハワイのコンドミニアムから近所の駐車場までいろいろあります。

たくさんの種類の中から、サラリーマンはどんな不動産が投資対象としてふさわしいのでしょうか?

ここではサラリーマン投資家が現実的に手を出しやすい3つの物件タイプを紹介します。

 

1.ボロ戸建

ぼくがイチバン得意とするのがこれ。

「500万以下のボロ家を格安リフォームして、家族向けに賃貸する」という方法ですね。

築30年以上で、中にはシロアリや傾きのある物件も手がけるので、それなりに根性が必要です(笑)

DIY好きの人なら楽しめますが、なるべく手間をかけたくない人は向いていないかもしれません。

年収300万台の人でもチャレンジできるのが最大の利点です。

 

2.区分マンション

こちらは「都心マンションの一部屋を購入して、単身者向けに賃貸する」という手法。

サラリーマン投資家に最も多いタイプで、情報もたくさん集めることができます。

ただし!手軽なイメージのある反面、不動産投資について無知なままトライして失敗する人も多数います。

営業マンの言いなりにならないように、まずは書籍や不動産業者の資料を集めてシッカリ勉強してください。

収入の安定したサラリーマンであれば、年収300万台からでも十分チャンスがあります。

 

3.一棟アパート

年収500万以上の安定した収入があるサラリーマンにぜひトライしてほしいのがコレ。

家賃収入が多いために拡大スピードが早いのが最大の利点ですね。

本や雑誌でメディア露出している有名大家はほとんど一棟モノ所有者です。

こちらも一番カギとなるのは「情報収集」なので、とにかく多方面から情報をかき集めなければいけません。

情報がないと、営業マンの言われるままにクソ物件を買わされて、再起不能になるのがオチですからね・・・。

ひろき
さて、あなたはどんな物件タイプにワクワクしますか?

 

サラリーマンが不動産投資する上で失敗しないポイントは?

そもそも、どんな物件を買うか以前に、気になってしょーがないのが「リスク」ですよね。

  • 金利の上昇リスクはないの?
  • 土地の値段は下がらないの?
  • 入居者トラブルにならないの?
  • ぼったくり業者に遭わないの?

不動産投資と聞いて思いつくリスクは、他にもたくさんありますね。

しかし、ぼくは「心配しすぎて何も行動できないのは最悪だよなぁ」と思う派。

メディアは毎年「不動産投資はもう終わりだ!」と騒ぎますが、不動産投資で成功してる人は毎年いますよって話。

となると、最大のリスクは、自分の判断基準を持たずに情報をそのまま鵜呑みにすること。

そして、業者の言われるがままに自分がワクワクしない物件を買うことなんですよ。

 

ワクワクは最強のリスクヘッジである

なぜ「ワクワクしない物件は買わない方がいい」といえるのか。

それは、結局どんな物件を買っても100点の物件なんて存在しないから。

  • 壁が薄い。
  • 駅から遠い。
  • 駐車場が狭い。
  • 日当たりが悪い。
  • 間取りがイマイチ。

などなど、ニンゲンと同じくどこかに必ず欠点があります。

その欠点に立ち向かえるか否かは、自分がワクワクできるかどうかが大事。

ワクワクできれば、欠点を埋める作業すら楽しめるようになります。

 

ぼくの経験を例に出しましょう。

ぼくね、最初に買った物件は「雨漏り・傾き・シロアリ」の三重苦でした。

その上、室内に大量のゴミがあって、専門業者の力を借りないと撤去できない状態でした。

コレが下見をしたときの写真。

ヒドい状態ですよね(笑)

ドMかもしれませんが、この物件見た時めっちゃワクワクしたんですよ。

ひろき
この物件乗り越えたら、もうなんでもいけるんじゃね?

・・・と、謎の自信が湧いてきました(笑)

今でもぼくの口座に家賃が振り込まれ続けるのは、リスクのない物件を買ったからではありません。

リスクはあったけれども、それ以上にワクワクをする物件を買った結果なのです。

 

他人の任せきりにしない

もうひとつ。サラリーマンの不動産投資家が失敗しやすいのはコレです。

地道に勉強するのがメンドーなので、物件探しから購入まで丸投げするパターン。

ハナから勉強する気がない態度は一瞬で業者に見抜かれ、身の丈以上の物件を買わされて破滅します。

(ホント、このパターンで再起不能に陥る人の多いこと多いこと・・・)

不動産投資は、他人の力を借りることはできますが、丸投げすることはお勧めできません。

ほったらかしで現金を得たいなら、ロボアドバイザーなどに資産運用をお任せする方がマシでしょう。

 

サラリーマンの不動産投資家の勉強方法は?

ぼくの「知識・ノウハウ・ワクワクの源泉」はどこから生まれたのでしょうか?

ここでは、時間の限られたサラリーマンが不動産投資を学ぶ最強の方法をお教えします。

え?休みが日曜日しかない?子育てがタイヘン?

大丈夫です。絶対大丈夫。

  1. 正社員勤務
  2. 自営業の治療院経営
  3. ブログを2つ運営
  4. 不動産投資

 

4足のわらじを履いているぼくでも、スキマ時間で物件買えちゃったんですから!

というわけで、多忙なサラリーマンに必ずトライしてほしい勉強手段を3つにまとめました。

それぞれにオススメする明確な理由がありますから、必ず全て実行してください。

 

1.書籍を読む

不動産投資を筋トレに例えると、書籍は「ストレッチ」にあたります。

完全な運動不足の状態でハードなメニューをこなしたら、確実にカラダを壊しますよね。

なによりもまず、ストレッチで筋肉をほぐしながら準備運動をすることが必須です。

書籍は、著者が試行錯誤を繰り返して得られた知識やノウハウを、たった1,500円程度で享受できるコスパ最強ツール。

ここに先行投資ができない人は、不動産どころか投資自体向いていないので撤退した方が良いでしょう。

不動産投資関連の書籍は、いろんな立場の人が書いています。

  • 不動産投資家
  • 税理士
  • 不動産業者
  • ファイナンシャルプランナー

などなど。

誰が書くかによって内容はかなり違ってくるので、浅く広く読むことが大切ですね。

ぼくが過去に読んだ本のオススメはこちらにまとめましたのでどうぞ。

不動産投資本を60冊以上読んだ私がおすすめする超入門書ベスト5

2016.12.01

 

2.セミナーに参加する

筋トレに例えると、セミナーは「スポーツジムに通う」に近い感覚ですね。

不動産投資の仲間ができるし、講師に直接質問することもできます。

ぼくは人見知りなのでビビってましたが、今思えば不動産業界の人に慣れる最高の訓練でした。

実際に物件を探すときには、多くの業者さんと関わらなきゃいけないですからね。

有料と無料のモノがありますが、時間さえ許せばどちらも参加した方がいいです。

そうすると「誰がなんのために」開催しているセミナーなのか見抜けるようになります。

こういう意図を探るクセをつけることが、不動産投資でカモられない秘訣になるんですよ・・・。

31歳で2軒所有の現役大家がおすすめする不動産投資セミナー3選

2017.11.25

 

3.業者から資料請求する

意外と知られていないのがこの方法。

初心者
セミナー行きたいけど、なかなか時間が取れない!

という多忙なサラリーマンは、この方法でいろんな業者から情報を吸い取りましょう。

最近は無料でDVDや書籍までついてくるので、勉強初期にはかなりオイシイ資料です。

市販の書籍と比べたら内容は薄いですが、なにより初期は「多方面から情報を収集する」ことが必須。

どんな物件を買うか決まってないなら、多くの業者から資料をかき集め、まず不動産業界の全体図を眺めましょう。

一棟モノに強い業者はアイケンジャパンプロパティエージェント、区分マンションならRenosy(リノシー)があります。

(上の写真はアイケンジャパンの資料。卒業アルバムみたいでビビりますよね。)

資料を取り寄せるクライアントの9割以上は一般企業のサラリーマンなので、ビビる必要は全くありません。

 

まとめ

いかがだったでしょうか?

長々と書きましたが、今回サラリーマンの方にお伝えしたいのは3点!

  • サラリーマンほど不動産投資に最適な属性はいない。
  • カモられないために、とにかく多方面から情報収集をすること。
  • ワクワクは最強のリスクヘッジ。自分の好きな物件に投資しよう。

ぼくは細々とボロ戸建投資をやっていますが、いずれは一棟モノにチャレンジしたいですね〜〜!!

とにかく!これを読んだからには「具体的なアクションを一つ」起こしてみてください。

そいではまたー!

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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