こんにちは。現在2軒の物件を所有している中村ひろきです。
今回は投資家向けマンション販売業で顧客満足度トップのプロパティエージェントについて調べてみました。
どの物件もそうなんですが、不動産投資って自分の年収や求めるものによって買うべき物件が決まっています。
貯金50万しかないのにビル一棟のオーナーにはなれませんし、セミリタイアを目指しているのに小ぶりな物件ばかり狙っても正直キツイ。
というわけで、今回はプロパティエージェントで不動産投資を始めようか迷っている方に、
- どんな会社なの？
- どんな人に向いているの？
- マンション投資のメリット・デメリットは？
- どうやって下調べや情報収集すればいいの？
などをお伝えしたいと思います！
もくじ
プロパティエージェントとは
プロパティエージェントとは、投資家向けにマンションの開発、販売、管理までを行う会社。クレイシアというシリーズのマンションを取り扱っています。
もしあなたがプロパティエージェントを介して物件を買ったとすると「その物件の入居者探しから管理までをお任せできて、あなたの口座に家賃収入から手数料などを引いた金額が振り込まれる」という流れ。
同じようなマンションデベロッパーは無数にありますが、同社は創業後11年でJASDAQ上場を果たして年々増収益を達成しています。
マンションデベロッパーって景気関係なく土地を仕入れ続けなければいけないので相当キツイんですが、その中で増収を続けているのは凄いとしか言いようがありません。
扱う物件は新築のワンルームマンション。このうちの一部屋を購入して運用する「区分マンション投資」というジャンルです。
なお、一棟モノ投資と比べて物件金額は低いですが、低いからといって「手軽」と考えるのは早合点。
区分マンション投資をするにあたって向き不向きがあるので、最後までよく読んでくださいね。
プロパティエージェントの扱う物件価格は、間取りや立地にもよりますがおよそ2,000万台から。
単身用の物件なので入退去の入れ替わりはありそうですが、東京都心の駅近がほとんどなので、空室リスクは限りなく少ないでしょう。
当然ながら不動産投資用のローンを利用することになりますが、提携先の金融機関を紹介してくれるのがプロパティエージェント の強み。
今や投資未経験の個人が飛び込みでお金を貸してくれる金融機関はほとんどないですからね・・・。
さて、なんとなく全体像がみえたところで、改めてプロパティエージェントの特徴を探してみました。
特徴その1：区分マンションを専門に扱う
特徴としておさえておきたいのは「区分マンションを専門に扱う」という点。
その中でも「東京都心」かつ「駅近く」に特化しているため、もともと東京23区内の物件がほしかったという人には心強い存在でしょう。
なお、不動産投資のいいところは遠方でも管理できるところ。北海道に住みながら東京の物件を所有したとしても、入居者探しやクレーム対応はプロパティエージェントにお任せできます。
（ぼく自身、名古屋に住みながら岐阜の物件を運用していますが、一度も現地へ行っていません。）
特徴その2：2017年の顧客満足度は30社中第1位
投資家向けにマンションを売る業者は山ほど存在しますが、プロパティエージェントは2017年の顧客満足度がトップになってます。
やはり、15期連続の増収益という業績の好調さがそのまま満足度に直結しているのでしょうか。
このあたり踏み込んで調べてみたら、顧客満足度が多い反面、迷惑電話も多いという声もみられました。
ホームページをみると公式で謝罪しており、一度断ったお客さんには電話をしないことを徹底しているようです。
まぁ、そりゃたとえ良いマンション売ってても、投資に興味ない人にとっては迷惑でしかありませんよね。
物件がほしければこっちから問い合わせるから、いらないときには余計な営業はしないでほしいものです（笑）
区分マンションのメリット・デメリット
繰り返しますが、プロパティエージェントの扱う物件は「新築のワンルームマンション」です。
マンションの一部屋を貸して家賃収入を得る投資を「区分マンション投資」といいますが、あなたはこの投資のメリットとデメリットをきちんと把握しているでしょうか？
不動産投資は事前の情報収集が命なので、よくわかっていないという方はサラッと復習しましょう。
メリットその1：少額である
区分マンション投資のメリットは「少額で始められる」という点です。
一棟アパート投資となると5,000万を軽々と超えてしまう規模ですが、区分マンションは都心ならば2,000万台から。
2,000万の物件を20年フルローンで金利4%で借りたとして、月々の返済は34,000円ほど。立派な一軒家を35年ローンで組んでも倍くらいになることを考えると、不動産投資の中ではかなり少額クラスです。
ただし、少額＝手軽というわけではありません。
退去があれば新しい入居者を探さなければいけませんし、問題のある入居者さんには対応しなければいけません。
設備が壊れれば修繕費がかかります。大家さんとして家賃収入を得るということは、それなりの責任を負うのです。
もっとも、入居者探しやクレーム対応についてはプロパティエージェントが代行してくれるのでかなりラクですが。
メリットその2：物件数が多い
都心の区分マンションは星の数ほどあるので、たくさんの物件情報の中からあなた好みの物件を選ぶことができます。
これね、戸建や一棟アパート投資となると、そうはいかないんですよ・・・。
空室の心配がなくて、かつ手頃な値段の一棟アパートなんて、カンタンには売りに出ませんから。
（なにを隠そう、買えそうな一棟が見つからず挫折したのはこのぼくです。）
その点で区分マンションは本当にたくさんの物件があるので、空室が出にくく安定的に資産となってくれる物件を根気よく探すことができるのです。
ただし、プロパティエージェントが販売しているのはクレイシアシリーズの物件に限られてしまいます。
よって、区分マンションに興味があるならJ.P.Returns、GAtechnologies、Tokyo net worthからも同時に情報収集しましょう。
（特にTokyo net worthは、東京16区の物件に絞って取り扱いしています。）
立地や設備に対して価格が合っているかなど、目利きできるようになるには無数の物件情報に目を通すことです。
そのためには情報収集を怠らないこと。これを怠って不動産投資の成功はありえません。
デメリットその1：諸費用がかかる
区分マンション投資を「少額＝手軽」と思い込んで泣く人は、たいていここを見落としています。
区分マンションオーナーは、マンション自体のオーナーが「親」だとすると、その「子」なんですね。
よって、固定資産税だけでなく、維持費や修繕積立金などの諸費用も毎月支払わなければいけません。
ヘタな物件を買うと「月々の収支はマイナス」ということもあり得るので、収支計算は念頭にしましょう。
家賃収入から諸費用がかかり、意外と手残りの少ないのが区分マンション投資の特徴。
お小遣い程度の収入がプラスされれば満足であればいいのですが、セミリタイアを目指す人は一棟モノのほうがずっと現実的です。
そのあたり、どんな目的で不動産投資がしたいのかハッキリさせてから臨むべきです。
デメリットその2：リノベーションの自由がない
区分マンションオーナーが自由にできるところを「専有部分」といい、エレベーターや階段など所有権の及ばない部分を「共有部分」といいます。
じゃあ部屋の中はすべて専有部分なのか？といえばそうではなくて、マンションごとに「床材を勝手に変えてはいけない」などの細かい決まりがあります。
そのルール範囲外のリノベーションは不可能なので、勝手にビンテージ風にしたり防音壁を設置したりはNG。
よって、これらを自由に楽しみたい場合に区分マンション投資は不向きです。
もっとも、こんなリノベーションをしなくても入居者が勝手に埋まる場所の物件を買えば済むハナシなんですけどね。
さいごに：まずは情報を集めよう
手軽なイメージのある区分マンション投資ですが、やはり初期は一にも二にも情報収集あるのみ。
顧客満足度トップかつ15期連続増収のプロパティエージェントはとても魅力的ですが、毎月1円でも多くの家賃収入を得るために集められるだけの情報はすべて集めましょう。
中古物件メインのJ.P.Returns、リノシーでお馴染みのGAtechnologies、東京16区内に特化したTokyo net worthも区分マンションを取り扱う業者さんです。
そもそも不動産投資自体初心者という方は、教科書系の本で一番わかりやすかった世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生も合わせて読みましょう。基礎知識はこの一冊でかなり身につきますよ。
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