不動産投資にかかる諸費用は?280万円の物件は総額??円でした。

こんにちは。草食系大家の中村ひろきです!

今回は、ぼくが1軒目にローンで購入した280万円の中古戸建をモデルに、物件購入時の諸費用はどれくらいかかったのか実例を公開します。

あなた
物件買いたいけど、諸費用って結局どれくらいかかるんだろう?

とお悩みの方は、ぜひ参考にしてくださいね。

280万円の物件を購入!その諸費用はいくら?

ぼくは29歳のときに280万円の中古戸建を買って、不動産投資家デビューを果たしました。

買った時点で全財産は100万ちょっとしかなかったので、諸費用やリフォーム代を払ってやっていけるのか不安だったんですが・・・

なんとか毎月の家賃収入を得るところまで到達できたワケであります。

では、早速1軒目の決済時にかかった諸費用の内訳を公表しやす!

(a)物件価格・・・2,800,000円
(b)保証料・・・66,753円
(c)事務取扱手数料・・・75,600円
(d)固定資産税日割り分・・・9,351円
(e)司法書士手数料・・・174,606円
(f)仲介手数料・・・142,500円

合計(a)+(b)+(c)+(d)+(e)+(f)=3,268,810円

280万円の物件を融資で受けて購入した場合、その合計金額は約327万円という結果に。

つまり、280万の物件を買う際に約27万円の諸費用が必要だったというワケ。

一般的に「物件価格の1割程度の諸費用が必要」と言われていますが、ほぼドンピシャですね。

では、難しい漢字がいっぱい出てきましたが、この「諸費用」って一体なんなんでしょう。

(b)〜(f)の諸費用の各項目について、細かく解説してきます。

(b)保証料

いきなり「保証料」といわれても、一体「誰が」「誰の」「何を」保証するのか、わけがわかりませんよね。

まず、この「保証料」は誰に対して支払わなければいけないお金かわかりますか?

そう、お金を貸してくれた金融機関を通じて、信用保証会社に支払うお金です。

今回ぼくが利用したローンは、連帯保証人がいません。

その代わりに、金融機関は信用保証会社をつけて、もしぼくが支払いに滞った場合に、月々の返済額を信用保証会社に請求するという仕組みになっています。

自分の親が連帯保証人なら「保証してやるんだから、お金を払え」なんて言われませんよね。

一方で、信用保証会社は見ず知らずのあなたの返済を保証するというリスクを負ってくれます。

保証会社
でも、保証してあげる代わりにお金を払ってね。

となるわけです。

つまり、物件購入の際にかかる「保証料」とは、信用保証会社に連帯保証人になってもらうための費用なんですね。

(c)事務取扱手数料

こちらは、決済時に金融機関に支払うお金。一連の融資業務に発生する手数料ですね。

ローンを組む際はどうしても「金利」に目が行きがちですが、この「事務取扱手数料」は金融機関によってかなり違います。

例えば、フラット35をメインに取り扱っているARUHIの場合。

「融資金額の2.0%だけど、最低でも20万はいただくよ」という金額設定です。

仮に280万円の物件をARUHIのフラット35で購入していたら、事務手数料だけで20万かかるワケですね。

もう一つ例を挙げてみましょう。新生銀行のパワースマート住宅ローンの場合。

物件価格に関わらず、一律54,000円となっています。

このように、諸費用の内訳を各金融機関で比較してみるとかなり開きがありますね。

物件を購入する際は、各諸費用を細かく比較することが大事なんだなーということがわかります。

(d)固定資産税日割り分

こちらは国に対して支払うお金。比較のしようがなく、物件を所有するのであれば逃れられない項目です。

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されるもの。

でも、不動産売買の際は日割り計算に基づいて買主と売主が負担し合うことが慣例になっています。

日割り計算は1月を起点にする場合と4月を起点にする場合があり、日割り分を買主受け取った売主が納税するという流れ。

ぼくの場合、引き渡し日の12月17日〜3月31日までの分が9,351円かかっていますね。

(e)司法書士手数料

司法書士に所有権の移転登記や抵当権設定の登記を代行する費用ですね。

通常、決済時に同席する司法書士に支払う流れになります。

ひろき
え、めっちゃ高くね?自分で登記できねーのかよ・・・

と思いましたが、初めての物件で終始オロオロしていたぼくは、そんな声を上げる勇気はありませんでした(笑)

(f)仲介手数料

不動産業者の儲けとなる唯一の部分。

ちょっと衝撃だったのが、不動産業者のおっさんよりも、決済時だけヒョコッと現れた司法書士の方が高額の報酬(約17万)を手にしたこと。

ぼく、不動産業者のおっちゃんに超頭が上がらなかったんですよ。

こんな安い物件を三度も見学させてもらったあげく、金融機関のローン審査落ちまくってメッチャ時間かかりましたからね・・・

そんなぼくと、ヒステリー体質の売主との仲介を数カ月間やって、ようやく手にするお金が14万円かよ、と(笑)

 

ココが不動産業者の儲け部分!売買時の仲介手数料の計算式は・・・

仲介手数料=(売買価格)×3%+60,000+(消費税)

 

ひろき
一回の取引にかかる手間なんて同じだから、そりゃ高額な物件買わせたいよなぁ。おっちゃんありがとう。

不動産投資にかかる諸費用まとめ

いかがだったでしょうか。

物件購入の際にかかる「諸費用」の全体像をなんとなくイメージできたでしょうか。

1軒目は言われるがままに諸費用を払ったぼくですが、徐々に草食系大家サークルを中心に有力な仲間を形成しています。

近いうちに、仲介手数料が劇的に安くなるスキームをゲットするかも。2軒目以降に期待です!

それではー!

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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