不動産投資家のぼくがワンルーム投資に1ミリも興味がない3つの理由

こんにちは。草食系大家の中村ひろきです!

相変わらずワンルーム投資は「初心者に最適」「自己資金ゼロ」などのセールストークで盛り上がってますね。

確かにお手軽感たっぷりのワンルーム投資なのですが、果たして本当に手間をかけずに家賃収入を得られるのでしょうか?

今回は、ワンルーム投資を舞台に、メリットやデメリットの比較をするなどというちっさい話を超越して、ビジネスの本質に迫る話をします。

不動産投資に興味を持ち始めて、まだどんな物件を買うか決めてない人はぜひ熟読してください。

それではまず、ぼくがワンルーム投資に少しも興味を示さない3つの理由からどうぞ。

この記事では、特に断りがない限りアパマンの一室を運用する「区分投資」を「ワンルーム投資」と表記しています。

 

1.ワンルーム投資は楽しくないから

いきなりスミマセン。一番目に挙げるのは身も蓋もない理由です。

大前提として、やっぱり投資対象って「自分のワクワクするもの」にすべきものだと思うんですよね。

ぼくは、似たような物件が大量にあって、一つ一つの特徴が少ないワンルームにはどうしても興味が持てません。

ぼくの性格上興味のないモノはほったらかしにしてしまうので、ワンルームに手を出さないのです。

これを聞いて、こう思った人は注意が必要です。

初心者
あれ?不動産投資ってほったらかしでいいんじゃないの?

不動産投資において「ほったらかし」は、初心者のハートをつかむ最高のセールストークです。

この魔法のフレーズで、ヒトの潜在意識にある「手間をかけたくない」という感情を利用しているワケ。

成功している投資家はみな、所有している物件を常にメンテナンスして見守っていますよ。

「ほったらかし」というフレーズに惹かれて不動産投資を始めるサラリーマンは、たいてい失敗します。

不動産業者にワンルーム投資を勧められたヒトは、この辺りの記事を読んでみるといいでしょう。

 

2.ワンルーム投資は雇われ店長だから

ワンルームを買っても、あくまで建物の一室の内側部分を所有しているだけなんですよ。

階段部分も、駐車場スペースも、部屋の前の廊下も、建物のオーナーに「使わせてもらってるだけ」の状態。

コンビニの店長をしているのと何も変わりがないので、たくさんの制約や義務が発生します。

  • 毎月維持費・修繕積立金・駐車代を払わなければいけない。
  • しかも修繕積立金は自分の意志とは裏腹に年々高くなる。
  • 床や壁のリフォームには決められた材質しか使用できない。
  • 建物の外壁を塗装したくても自分の意志で決められない。
  • 土地ごと売却するなんてこともモチロンできない。

いやぁ、コレを並べるともはや「所有してる感ゼロ」なんですよね、ぼくからすれば・・・。

家賃を6万とったとして「修繕積立金 / 維持管理費 / 駐車代」を引くと1〜2万に落ち込むので、1年あたりの収益は15万くらい。

こんなの、給湯器でも故障しようモンなら3年分くらいの収益が一気に吹っ飛びますよ。恐ろしや。

ひろき
営業マンはこんなこと絶対言わないからなぁ。こわいこわい。

 

3.ワンルーム投資は富裕層向けだから

ワンルーム投資は「お手軽カンタン初心者でも大丈夫」というイメージが強いですよね。

でも、賢い人なら、実態を知れば知るほど「ワンルーム投資こそ富裕層向け」と気付くはず。

ぼくがそう判断する理由は3つあります。

1)立地が命

不動産のことを何も知らない土地持ち老夫婦が、駅からクソ遠いところにワンルームマンションを立てて全く空室が埋まってない悲惨な現状をご存知ですか?

参考記事:東京の空室率は3割、「不人気アパート」の盲点 [東洋経済オンライン]

この記事からもわかるように、都心ワンルームって立地がとにかく命なんですよ。

某有名投資家さんの話によると「駅徒歩7分以内が必須!」らしいです(笑)

人口が増加傾向にある東京都心の駅近物件が買えれば、確かに入居者は途絶えることがないでしょう。

問題は、そんな最強の物件情報が弱小サラリーマンの元に届くのか?という点です。

誰の目から見ても優良な投資商品を手にするのは、いつの時代もごく一部の限られた富裕層。

その戦場に初心者が首を突っ込むと、真芯から外れた物件を買わされて再起不能になる可能性が非常に高いのです。

 

2)広告料がかかる

仮に、あなたが背伸びをして池袋駅徒歩7分のワンルームを買ったとしましょう。

晴れてワンルームのオーナーになったあなたは、1日でも早く入居者を見つけたいと願うはずです。

ここで、ちょっと下の画像をみてください。

引用:SUUMO

池袋駅から徒歩7分以内に、今か今かと入居者を待ちわびている一人暮らし用の部屋は1,876件あります。

「東京都心のワンルームなら間違いなし!」という文句とは裏腹に、現在もこれだけ空室があるのです。

この気が遠くなるような数字の中から、果たして営業マンはあなたの物件を優先的に紹介してくれるでしょうか?

多くのワンルームオーナーは、自分の物件を優先的に紹介してもらうよう、賃貸仲介業者の担当者に広告料を払っています。

(広告料とは、入居者を見つけてもらうために、物件オーナーが賃貸仲介業者に支払う家賃1ヶ月分程度のお金のこと。)

ここでキャッシュに余裕があれば、

お金持ち
ホラ、広告料3ヶ月分払っておくから、ぼくの物件をヨロシク頼むよ。

と、担当者にワイロ的なお金を握らせておくことができます。

しかし、手持ちがギリギリの状態で背伸びをした初心者投資家は、15万も20万もポンと出すわけにはいきません。

というわけで、このような競争相手の多いエリアで戦うには、お金に余裕がなければ圧倒的不利な立場になってしまうのです。

 

3)手残りが少ない

「初心者に最適」というイメージが先行しているワンルーム投資ですが、月々の手残りはスズメの涙ほどしか残りません。

その理由は、先ほど説明しましたが「しょせんコンビニの雇われ店長だから」です。

ぼくが現在所有している中古戸建の月々収支は、下記の計算式になります。

(月々家賃)ー(ローン月々返済額+固定資産税)

それに対して、ワンルームの場合は下記の計算式になります。

(月々家賃)ー(ローン月々返済額+修繕積立金+管理維持費+駐車代)

ワンルームのオーナーは、あくまで一部屋の内側部分を所有しているだけなので、駐車代や修繕費は所有する限り毎月払い続けなければいけないのです。

すると、月々8万の家賃を受け取っても、諸々の諸経費を差し引くと2〜3万くらいにしかなりません。

4,000万くらいのローンを組んで月々2〜3万しか残らないなんて、どう考えてもバカバカしくないですか?

ぼくの中古戸建は300万のローンを組んで月々3万以上の手残りがあることを考えると、ワンルーム投資がいかに割に合わないかお分かりでしょう。

それを承知で「入居者探しに困らないラクな物件がいいや」と割り切れるのは、よほど潤沢な資金を備えた投資家に限られるのです。

 

 

ワンルーム投資をおすすめしているのは誰?

もしあなたがワンルーム投資を勧められた場合、ぜひとも考えて欲しいのは「誰がなんのために勧めているか?」という視点。

ワンルーム物件を販売・仲介している業者が、セミナーなどを通してワンルームの購入を勧めるのは当たり前の話です。

なぜなら、見ず知らずのあなたに幸せになってもらうよりも、会社が事業として存続することの方がずっと大事だから。

古着屋の店員に「私はどんな系統のファッションが似合いますか?」と聞けば、古着を勧めてくるのは当然なのです。

ちなみに、ぼくがこのブログを通してゆるい系不動産投資の情報を発信している理由は・・・

ひろき
価値観の合う大家仲間がほしいんだよぉぉおおお!!

 

 

メリット・デメリットの比較には終わりがない

そもそも、メリットとデメリットを比較する意味ってあまりないんですよ。

なぜなら、メリットとデメリットは「ある」ものではなく「つくる」ものだから。

ワンルーム投資を勧める業者は、ワンルーム投資のメリットを「つくる」ことができます。

中古戸建が大好きなぼくは、戸建投資のメリットを「つくる」ことができます。

メリットとデメリットは初心者の目を真実から反らすために最良の方法ですが、メリットしかない物件も、デメリットしかない物件も、この世に一つも存在しないんですよ。

となれば、判断基準は「どんな物件にワクワクするか」という視点。

  • 都心のタワマンを所有する自分を想像するとワクワクする
  • ボロ屋を自分好みにリノベーションすることにワクワクする
  • 小さな部屋を数多く所有することにワクワクする
  • とにかく安定的な家賃収入が振り込まれることにワクワクする
  • 誰もやったことのないやり方を挑戦することがワクワクする

自分のワクワクの源泉を突き詰めて掘り下げれば、メリット・デメリットの対照表を比較するよりもよっぽど成功率高いですよ。

数々の雪山登頂を成し遂げる登山家も、メリット・デメリットなんて比較してたら絶対登山なんてしないはずですからね(笑)

 

それでもワンルーム投資をしたい人へ

これだけボロクソ叩いてるのにワンルーム投資を望むなら、あなたはワンルーム投資の成功者になる可能性があります。

そんなあなたにオススメの勉強方法は、とにかくいろんな立場の人の考えを取り入れること。

  • 不動産投資家
  • 税理士
  • 売買・仲介業者
  • 投資経験のあるFP
  • 地元の賃貸仲介業者
  • 金融機関の融資担当者

書籍やセミナーを通して、これくらい様々な立場の人に話を聞くことです。

ひろき
不動産投資って、ホントに嘘で塗り固められた世界だからね!
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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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