こんにちは。草食系大家の中村ひろきです！
タイトルにある通り、ぼくは物件を選ぶときにムズイ数字の指標を全く使いません。
10年くらい住んでくれて、最後にサクッと売れれば、割とどうでもいいと思ってます。
だから、難しい指標を使うよりも、確実に賃貸需要が見込めるかどうかを重視します。
というわけで、今回は入居者さんにとって住みやすい環境の要素を分解して、ぼくなりの中古戸建の物件選定基準を挙げてみました。
不動産投資に正解はありませんが、参考になれば幸いです！
ぼくの280万戸建が500万円で売却成功した記事はこちらをご覧ください。
1.小・中学校が近い
弱小大家であるぼくは都会の物件が買えないので、必然的に郊外エリアを狙うことになります。
といっても、郊外ですらないクソ田舎ではどうにも入居希望者が現れる自信がありません。
そこでぼくが一つ大事にしている指標がコレです。
田舎ともなると「学校まで徒歩30分」みたいな状況はザラにあるみたいですね。
ぼくだったらそんな過酷な場所に住むのは子供がかわいそうなので、ぜひとも避けたいなぁ。
ファミリー向けの物件を狙っている場合、学校が近ければ近いほど親ウケがいいのは間違いでしょう。
2.中型スーパーがある
ぼくは今まで9回くらい引越しをしているので、スーパーがないことのツラさは経験済みです。
特にファミリー戸建を狙うのなら「ローカル無名スーパー以上、イオン未満」みたいな中型スーパーが欲しいところ。
（イオンが近すぎると逆に渋滞して生活しづらそう）
東海地区でいえば「バロー」「ヤマナカ」「フィール」「アオキスーパー」級のお店がひとつあると、お母さんが大助かりですよね。
なにしろ、ファミリー物件は最終的に奥さんの意見が通ることが多いことを忘れてはいけません。
3.近隣のアパートが人気
どんなに条件の揃った物件でも、近隣にあるアパートの空室が多いとなんとなく不安になりますよね。
そんなぼくは、物件内覧の際に業者さんとの待ち合わせ30分前に到着して、周囲を散歩するようにしています。
近隣アパートのベランダをチラ見して、物干し竿のかかってない所を空室とみなし、7〜8割埋まっているかチェックするのです。
といっても、ファミリー戸建を狙っているのにワンルームアパートの空室率をチェックしても意味がないのでご注意を。
4.平成築である
これは大きく分けて二つの理由があります。
一つ目は、ぼくの主観ですが、単純に古臭くてワクワクしないんですよね（笑）
築40年くらい経った戸建って、とにかく設備が古臭いんだもの。
小学校入学前の子供がいるような若いファミリーが好む絵が想像できないんですよ。
外観もさることながら、特に1970年代の戸建はバランス釜のことが多い。
なんかコレすぐ壊れそうじゃないですか？
↑ 「バランス釜」って、こーゆーやつです（笑）
平成築の戸建は、たいてい追い炊き機能が標準装備されているので、一気に印象が良くなる気がします。
二つ目の理由は、耐震基準。
ここ最近で耐震基準が大きく変わったのは1981年です。
「新耐震設計基準」なるものが導入されたおかげで、建物はより強固なモノへと進化しています。
安全性の高い住まいを入居者さんに提供できるだけでなく、修繕リスクも少なそうなので、ぼくはなるべく新耐震基準の物件を探すようにしています。
5.近隣業者のリアクションが良い
おそらく他の大家さんもやってると思いますが、物件を見学した際には必ず近隣の不動産業者へヒアリングしに行きます。
という感じで。
近隣の不動産業者さんは周辺の土地事情のプロなので、物件情報を見て2〜3秒でどちらかのリアクションをします。
良いリアクションの場合は、
「コレならいけると思いますよ。」
とすんなり即答します。
ダメなリアクションの場合は、
「んー・・・コレどうだろうなー・・・」
と首をかしげます。
この不動産業者さんの「素のリアクション」は、どんな数字データよりも頼りになりますよ。間違いなく。
もちろん、その近隣の業者さんを2〜3軒は当たりますけどね！反応が違うこともあります。
6.再建築可能である
ここまでの5つの要素は「入居できるか否か」の判断基準でした。
ここからの2つは「売れるかどうか」の基準です。
10年間継続的に家賃収入があっても、一旦退去して10年間借り手がつかなかったら、投資としてアウトですよね。
よって「売りたくなった時にスッと売れるかどうか」は、購入段階から考慮すべき材料です。
そこで一番大事なのがコレ。再建築ができるかどうか。
再建築不可物件って、安く売りに出てるじゃないですか？
なぜ安いのかといえば、売れないから安く売っているわけですね。
つまり「自分が再建築不可の物件を売る時にも、相当安くしないと買い手は見つからない」ということ。
「再建築不可」ということは、つまり建て替えができないということ。
仮に、あなたに20年間家賃収入をもたらしてくれて、築50年になった物件があったとします。
「古くなって借り手もつかなくなったし、そろそろ売ろうか」
と思い立って売りに出しても、そんなボロ家はなかなか売れません。
リフォームして住みたい！という人が運よく出現すれば超ラッキーですが、そんな物好きはなかなかいません。
ここで再建築可能な物件であれば、
「ボロ家に住む気はないけど、立地はいいから、更地にして新築を建てるよ。」
という買い手が現れる可能性があります。
でも、再建築不可物件では、その可能性が断たれてしまいます。
格安なのであえて再建築不可の物件を買う勇者はいらっしゃいますが、ぼくにその勇気はナイです。
7.土地の形がキレイ
こちらも「売れるかどうか」という物差しで見た時に、ぼくが重要だと捉えている要素です。
敷地全体がV字をしていたり、一部斜面があったりすると、新築を建てたい人が買った場合に制約が出てきますよね。
部屋内の間取りがいびつな形をしているとデッドスペースが生まれてしまうのは、土地も一緒だということです。
よって、ぼくは戸建を選ぶ段階からキレイな長方形や正方形の物件を優先的に選ぶようにしています。
まとめ
いかがだったでしょうか。
今回はかなりぼくの主観が入っていましたが、やっぱり「自分なら住みたくない」物件を買う気にはなれないんですよね。
この基準はホント人それぞれだと思うので、あなたがワクワクする物件の選定基準を教えてくださいー！
また、コメント欄では質問もお受けしますので、気になることがあったらどうぞ。
そいではまたー！
中古戸建に関する記事はこちらにもあります。
