こんにちは。31歳2軒所有の現役大家、中村ひろきです。
年収と自己資金。不動産投資に興味を持ったサラリーマンが一番気にするところですよね。
そこで今回は、
- 年収はどれくらい必要なの？
- 貯金がなくても不動産は買えるの？
- 低年収でも物件を買う方法はないの？
など、年収と自己資金にまつわるギモンに答えていきます！
もくじ
不動産投資に必要な年収と自己資金はどれくらい？
ぼくが岐阜で1軒目を購入した当時は年収480万。貯金は150万くらいでした。
属性は問題ないだろうと思ってましたが、予想外の壁にぶち当たりました。
というのも、ぼくの「年収480万」の内訳はコレだったんですよ。
- 会社員給与・・・300万
- 営業所得・・・180万
ぼくは鍼灸マッサージ師という資格を活かして、会社が終わってから副業として治療院を自営していたのです。
コレが不動産業者や金融機関の目に止まり、なかなか融資してくれるところが見つかりませんでした。
自営業の所得は不安定なため、相当長く続いていないと評価してもらえないことが多いのです。
挙げ句の果てに、業者によっては「この営業所得はナイほうが良かった」とまで言われる始末。
逆を言えば、それだけサラリーマンの安定した給与は高く評価されるということ。
つまり、年収300万台でも、安定した会社からの給与であれば誰でも不動産投資できる可能性は十分にあるのです。
金融機関によって融資基準はさまざま
不動産投資をするときは、やみくもに物件を探すより、貸してくれそうな金融機関のメドをつけておくことが先決です。
なぜなら、どんなにいい物件を誰より早く見つけても、融資先がなければ永遠に物件を手に入れることはできないから。
というわけで、ぼくも当初いろいろな金融機関をリサーチしたのですが・・・
金融機関ごとの基準の違いはビックリするほど千差万別でした。
金融機関がそれぞれ設けている基準は「年収」だけではありません。
- 3年以上年収500万以上必須
- 自己資金が物件価格の2割以上必須
- 配偶者の年収と合算可能
- 融資エリアは関東に限る
- 借入期間は最長20年まで
- 共同担保差し出す必要あり
などなど。
これらを照らし合わせて、自分にとって都合の良さそうな金融機関の目星をつけておく必要があるのです。
これらの融資条件は各金融機関のHPで閲覧できるので、銀行・信用金庫・政府系金融機関などいろいろ比較してみてください。
ここで注目！ぼくが序盤学んだことで、ぜひみなさんに知ってほしいことがあります。
それは、ネット上の融資基準に関する情報に絶対はないということ。
融資条件は、金融機関どころか、担当者によってかなり対応が違います。
ぼくは20ヶ所くらいの金融機関に電話で問い合わせてこう聞きまくりました。
その回答は、公式HPに載っている情報とは必ずしも一緒じゃないんですよね。
たまたま担当者が成績を上げたくて躍起になっている時かもしれないし、決算前で融資額を伸ばしたいかもしれませんから。
ましてや「Yahoo!知恵袋」で見知らぬ誰かに問いかけたところで、全く真実は見えてきません。
融資がほしければ、融資を出しているところに聞きましょう。
【追記2018/5/24】
シェアハウス投資の口車に乗せられて、多くのサラリーマンが負債をかかえた事件が大きく取り上げられています。
これを受けて、金融庁は個人投資家向けの融資を抑える動きに出ており、個人で金融機関を開拓する難易度が上がっている模様。
よって、いくつもの金融機関を電撃訪問して徒労に終わるくらいなら、すでに金融機関とつながりのある業者さんとマッチングしたほうが効率的に物件を買える感触が強くなっています。
一棟モノならエイムプレイス、区分マンションならプロパティエージェントやRenosy（リノシー）が資料を配布しています。
ぼくもこれらの業者から資料請求してつながりを作りつつ、自力で検索サイトで物件を探すというハイブリッド戦略をとっています。
「自力で物件探し」という戦略ではどれだけ探しても大家デビューできにくくなっているのでご注意を！
年収と自己資金が高ければ選択肢は広がる
学歴が高いほど進学先の選択肢が多いのと同じで、属性が高ければ買える物件の幅も広がります。
それこそぼくが「勤続年数7年、年収500万、クレジット滞納歴無し」とかだったら、確実に一棟モノ狙ってました（笑）
年収400万台でも自己資金が十分あれば一棟モノにトライできるので、ぜひ挑戦してほしいですね。
たった一棟で家賃収入20万前後ですから。寝てるだけで初任給ほどのお金が入ってくる。夢がありますよね！
年収500万を超えると、かなり金融機関の選択肢が広がります。
ただし、金融機関によって持ち家や自家用車のローンを厳しくみられたり、妻との収入合算ができなかったりするので、条件の合いそうな金融機関をよく吟味してください。
上場企業の会社員や公務員は「お願いだから借りてくれ」とお願いされるレベルなので、金利交渉するなど有利な条件を引き出したいところです。
年収と自己資金が低い人もあきらめてはいけない
かといって、年収が低くて自己資金が少ない人も諦めてはいけません。
たとえ年収200万台のフリーターであろうとも、不動産投資を始められるチャンスは必ずあります。
自営業の所得を完全否定された年収300万会社員のぼくでも、1年半で2軒目購入に成功したのですから。
低属性向けにいくつかアイデアをお教えするので、ピンとくるものがあったら徹底的にリサーチしてみてくださいね！
不動産会社に金融機関を紹介してもらう
鬼のように金融機関に直接問い合わせたぼくの戦法に抵抗がある人は、これがオススメです。
複数の金融機関とつながりのある不動産会社を見つけて、金融機関を紹介してもらうのです。
不動産会社に自分の年収や自己資金を伝えるだけでオッケーなので、すごくラクですよね！
金融機関とつながりのある不動産会社を探すには、
- 店舗に直接問い合わせる。
- 不動産会社の資料を請求する。
- 不動産会社主催のセミナーに参加する。
などがあります。
注意点として、特定の金融機関だけをゴリ推ししてくる不動産会社は避けること。
不動産投資をするためには、ベストの条件でお金を貸してくれる金融機関から融資を引くべきですからね！
別のローンを検討する
物件を買うために使えるローンは、不動産投資用ローンだけではありません。
日本政策金融公庫にて「不動産賃貸業」という名目で融資を引くこともできますし、住宅ローンで賃貸併用住宅を買う選択肢もあります。
最近おもしろかった「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法」という本には、自動車ローンを使って自己資金を使ったハナシまで紹介されているほど（笑）
要するに、ぼくが言いたいのは不動産投資は低属性でもあきらめなければ道は開けるということ。
アイデア次第では本当にいろんな方法があるので、年収や自己資金がハンデがあっても粘り強く開拓しましょう！
地道に貯める
不動産投資を始める直前まで「全財産1,900円」だったぼくは、とりあえずフツーの会社に就職しながら治療院とのダブルワークを必死にこなしました。
どんなに辛くても、家賃収入を得るまでの労働を先払いしているのだと信じて、1日10時間以上の長時間労働を耐え抜きました。
不動産投資に興味を持ち始めたあなたは、どんなに全財産が少なくても1,900円以上はあるのでしょう。
不動産投資は、物件を買うまでにやめる人はたくさんいますが、物件を買ってからやめる人はまずいません。
それほど家賃収入は素晴らしい収入だということです。
切れる頭脳も有り余るお金もなければ、アレコレ考えるよりも体力を使うのが一番の近道なのです。
「年収が低い＝区分ワンルーム投資」は単純すぎる
「低年収なら区分ワンルーム投資がオススメ！」と勧めてくる業者をときどき見かけますが・・・
低年収だからといって、区分ワンルームでないといけない根拠はどこにもありません。
最近どうやら、家賃収入どころか月々マイナスになるのに「節税になるから」「年金がわりだから」と物件を勧めてくる業者もいるみたいですからね。
家賃収入が月々マイナスになる物件を低属性の人が買ってしまったら、もはや再起不能に陥ってしまうでしょう。
「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則」の紺野さんは、年収400万でも一棟アパート取得に成功していますし、同じく年収400万台から始めたぼくも1年半で2軒買い進めています。
融資を引いて優良物件を買うために大切なのは年収ではありません。
それよりも、自分のライフプランに添った投資計画を提案してくれる業者と出会うほうがずっと大切なのです。
そういう業者に出会うためには、なによりも行動量を増やすこと。
より理想の結婚相手を見つけるためには、まず出会いの分母を増やさなければいけないことと同じです。
どれだけ家賃収入がほしいのか目標設定をすれば、どんな物件をターゲットにすべきか見えてきますよ！
目標設定の大切さはこちらで語っていますので参考にしてください。
まとめ
意外と低年収でも不動産投資は十分スタートできることに驚いたのではないでしょうか？
属性が高いに越したことはありませんが、そうでなくてもアイデアで乗り切れるのが不動産投資のいいところ。
なにしろ、人からお金を借りて始められる投資なんて、不動産投資しかありません。
記録的な低金利時代の波に乗って、家賃収入を積み上げていきましょう〜〜！！
そいではまた！
不動産投資に興味を持ったばかりの方はこちらも参考にしてください。
