【レポート】中古区分マンション投資のセミナーに参加した感想と雑感

こんにちは!草食系大家の中村ひろきです。

現在、築30年越えの中古戸建を2軒運用中のぼくですが、そろそろ3軒目のことを考えています。

同じような中古戸建を郊外に買うか、都心に区分マンションを買うか、はたまた海外不動産か・・・

完全に迷走中なので、いろいろな参加して視野を広げてみることにしました!

ひろき
自分の殻に閉じこもってると、手段にとらわれちゃうんだよな〜〜。

 

というわけで、今回は重い腰を上げて中古区分マンションセミナーに参加してきました!

その様子をできるだけわかりやすくお伝えします。

 

今回はどんなセミナー?

今回参加したのは、中古区分マンションを専門に取り扱う「J.P.RETURNS」という会社のセミナー。

(リンク先の「無料JPRセミナー」というモノです)

なんとなく新築は価格的にもハードルが高かったので、一般的な会社員に人気ありそうなこちらに参加することに。

開催場所は東京駅から徒歩5分だったので、名古屋の田舎から新幹線で参加したぼくにとって大助かりでした。

日によっては丸の内や銀座で開催されることもあり、なんとぼくの地元名古屋でも開催しているのだとか(笑)

ひろき
名古屋で開催してるならちゃんと調べればよかった・・・。

 

さてさて。2時間のセミナーを終えた結果、このセミナーが対象になりそうな人は以下だと判明。

  • 年収400万以上の一般企業サラリーマン
  • 不動産といっても物件探しや管理に興味がない人
  • まだ住宅ローンを組んで自宅を購入していない人

 

担当者さんにいろいろお話をお伺いしたところ、お客さんの4割は「年収400〜500万」とのこと。

2割ほどの「年収1000万オーバー」の方は、一度に2,3軒買うこともあるそうです・・・。

フツーに街で見かける会社帰りのサラリーマンがほとんどだったので、私服の僕はエライ目立ってしまいました。

 

セミナー会場の雰囲気と流れ

(▲八重洲地下街が広すぎて迷う)

私服でいいのかドギマギしながら会場に向かいましたが、やはり少し場違い感を覚えました。

というのも、会場のスタッフも参加者さんも、パリッとしたスーツを着た人達ばかりだったので・・・。

参加人数はおよそ20人。驚くことに男女比はほぼ同じ。平均年齢は30歳くらい。料金は無料です。

スタッフさん曰く「銀座開催だとたいてい女性の方が多いです」とのこと。

不動産投資熱、高まってきてますね!!!

 

会場に入ると席に案内されて、わりとガッツリしたアンケートを書かされます。

年収や資産状況を書く欄があったので、おそらくどの程度投資が可能か属性をみられているのでしょう。

ただ、正確な資産を書こうとして考えてると、営業マンから「ザックリでいいですよ」と声をかけられました。

第2部でひとりひとり担当者がついてヒアリングする時間があるので、細かいところはその時でいいと思います!

 

セミナーの内容

(▲ビル内の廊下。会場内は撮影できませんでした)

さて、ここで今回参加したセミナーの内容をまとめておきます。

タイトルは「表面利回りにだまされるな!損益分岐点からみる不動産投資」でした。

全体の流れを大きく分けるとこんな感じ。

  • 第1部;講師による登壇
  • 第2部:担当者とマンツーマンでヒアリング

 

第1部の登壇では、安定した家賃収入を得るために「いかに中古都心ワンルームが有利か」という話がメインでした。

うっかりタイトルを忘れてしまうほど「表面利回り」「損益分岐点」というワードは出てきませんでした(笑)

この会社の自慢はなんといっても入居率99.4%という高さにあるようで、そのために仕入れエリアは超絞っている様子。

東京23区どころか、港区や世田谷区の中でも空室リスクのあるエリアは絶対に手を出さないとのことです。

空室リスクがないエリアを選ぶぶん価格が割高になりやすく、だからこそ「年収400万以上」と足切りしているのでしょう。

 

第2部のマンツーマンヒアリングでは、まさかの取締役の方が担当につきました。

先ほどのアンケートで「所有物件:2軒」と書いたから、上客と思われたのでしょうか・・・?

ここでようやく「今の年収でどれくらい買えるの?」など、疑問点をガッツリ質問できます。

(このセミナー詳細はこちらにありますので、すでに参加検討中の方はどうぞ。)

 

さて、ここで担当者さんといろいろお話しして、特に印象に残った内容が3点ありました。

  1. 物件を買う人は、現地に行かずに買う人の方が多い。
  2. 仕入れはかなりこだわっており、1000軒仕入れた情報のうち買うのは10軒以下。
  3. ほぼオーナーチェンジ物件なので、購入した翌月からすぐ家賃収入が発生する。

 

では、この3点について次章で詳しく説明します。

 

1.物件を買う人は、現地に行かずに買う人の方が多い。

担当者さんから聞いて一番ビックリしたのはコレですね。

いくらこの会社の物件が間違いないからとはいえ、さすがに下見はしましょうよ!

ゴミ置き場が汚れていたり、外壁がボロボロだったり、外から見てわかることはたくさんありますからね。

人生最大の買い物をするわけですから、買う前に調べられることはできる限り調べるべきです。

「お任せ」するのは構いませんが「丸投げ」ではいけません。

 

2.仕入れにこだわっており、1000軒のうち買うのは10軒以下。

高い入居率を実現するために、とにかく仕入れにこだわっている様子がうかがえました。

(中古物件しか取り扱っていないので、仕入れがキモなのだそうです)

エリアさえ間違えなければ、築20年を経過しても家賃はそれほど下がらないとのこと。

そのぶんエリアはかなり選定されており、常に仕入れ作業は苦労しているとおっしゃっていました。

素人投資家がいい物件をネットで探しても、どおりですぐに見つからないわけです。

プロの仕入れ業者がこれだけ手頃な物件を買うのに苦労してるわけですからね。

 

3. ほぼオーナーチェンジ物件なので、購入翌月から家賃収入が発生する。

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が居住中の物件。

つまり、入居者はそのままで所有者が変わるだけなので、購入翌月から家賃収入が口座に振り込まれるのです。

そして驚くことに、この会社の物件はほとんどオーナーチェンジ物件とのこと。

ぼくのような空き家をリフォームする投資家の場合、入居者を探す作業は避けて通れませんからね・・・。

 

ちなみに、オーナーチェンジ物件の場合は購入前に室内を下見することができません。

入居者さんが退去されたときに初めてお部屋に入ることができます。

よって、ここで好き嫌いが分かれます。

物件内を見てからでないと買いたくない人もいれば、空室期間のないオーナーチェンジ物件だけを探す投資家さんもいます。

ぼくの統計上、不動産に対する興味が薄く「ただの資産運用」と割り切ってる人は、オーナーチェンジ物件を選ぶ傾向にあります。

入居者がいない間は家賃収入ゼロですから、オーナーチェンジ物件を買いたい気持ちは大いにわかります。

(ぼくは不動産そのものが好きなので、どうしても内装が気になってしまいますが。)

 

担当者さんへのヒアリングで、特に印象に残ったのは以上の3点。

この場で紹介された物件を即買いする人もいるみたいですが、不動産投資に不慣れな方は避けた方がいいと思います。

セミナー会場の雰囲気にのまれることなく、一度持ち帰ってゆっくり考えることをオススメします。

 

どんな人に向いてるセミナー?

今回「J.P.RETURNS」のセミナーに参加したところ、およそ対象となる人が見えてきました。

  • 年収400万以上あり、住宅ローンで持ち家を購入していない人。
  • 東京に住んでおらず、遠隔でも可能な不動産投資がしたいと思ってる人。
  • 自分で物件探しや管理をする気はなく、あくまで「資産運用」と割り切ってる人。

 

そもそも年収400万以上なければ、この会社の紹介物件を買うことは難しそうです。

上に書いた通り、空室リスクのない物件は必然と好立地になるため、物件の価格がそれなりに高いからです。

 

また、東京に住んでおらず、遠隔で所有したい人にはいいんじゃないかと。

ぼくのように中古戸建を自主管理する場合は、入居者を探すために物件の近所の不動産業者を回ったり、退去後のリフォームを自分でやらなければいけないこともあります。

よって、自分の住んでいる場所の近くに物件を買ったほうが望ましいのです。

でも、この会社の場合は物件探しから管理までお任せするスタイルなので、遠方住みでも関係ないなぁと。

(最近は、特に中国の方が日本滞在中に買うケースも多いようです。)

 

そして、繰り返しになりますが、不動産に対してそもそも興味が薄い人。

「本業の仕事が忙しくてお金を使うヒマがない。でも銀行に預金を眠らせておくくらいなら運用したい」という人には、かなりマッチングするのではないでしょうか。

ただし、物件を買う前に最低限下見はしてくださいね!物件マニアとしてここだけは言わせてください(笑)

 

セミナーに参加する際の注意

ぼくは不動産投資の知識と経験が人並みにあるので、それほどビビることなく参加することができました。

でも、もしぼくがこのセミナーに知識ゼロで経験するとしたら・・・ちょっとビビるかもしれません。

というわけで、まだ不動産投資の知識が浅い方が参加される場合に、注意すべき点を考えてみました。

 

質問集をつくろう。

スマホのメモアプリを活用して、あらかじめ質問をつくっていったほうがいいなと感じました。

  • 自分の収入でどれだけ物件が買えるか?
  • 家賃収入をどこまで保証してくれるのか?
  • 物件価格以外の諸費用はどれだけかかるか?

 

などなど。

質問に対する回答はセミナーを開催する会社によって微妙に違うはずなので、いろんな会社の回答を見比べた上で候補を絞っていきましょう。

購入後も長くお付き合いするパートナーですから「質問をしたときにどれくらい親身になって答えてくれるのか」という視点は大切にするべきです。

 

返事は保留が基本。

担当者さんにお伺いして一番ビックリしたのは「この場で購入を決める方もいらっしゃる」ということ。

いくらお金に余裕があったとしても、自分の所有物になる物件くらい、最低でも下見はしたいところ。

セミナーでは物件情報をいくつか提示してくれますが、絶対にその場で購入するなどの返事は避けるべきです。

一つ一つの提案に対して「少し考えさせてください」と返事を保留にして、冷静に考えてから回答するクセをつけましょう。

「その場で返事をしない」というルールは、ぼくが物件を買うときにも自身に課しています。

 

複数のセミナーに参加すべし。

ぼくも最初の頃そうだったのですが、少し良い物件を見つけると我を忘れそうになるんですよね。

ついそれだけに目が行きがちなのですが、物件の数も、セミナーの数も、数え切れないほどあります。

素敵な異性に心を奪われて「恋は盲目」状態になっても、冷静に他と比較したら大したことなかった・・・という経験は誰にでもありますよね?

あくまでこのセミナーは「判断基準の一つ」として、必ずいくつかのセミナーに見て判断しましょう。

例えば新築なら「シノケンハーモニー」も随時開催してますし、海外不動産投資なら「セカイプロパティ」があります。

またLIFULL HOME’Sは全国の不動産投資セミナーが検索できるので、内容の比較にはぜひ活用すべきです。

ひろき
最低でも3つのセミナーに参加しよう!

 

結局は行動あるのみ

ぼくは2軒買うまでにいろんな投資家を見てきましたが、その中でも一番ダメなのは「頭でっかちタイプ」です。

投資関連の本を読みあさって、知識だけは誰にも負けないが、いつまで経っても物件を買えない人。

こういう人は、お金は減っていませんが、そのぶん膨大な時間を失っていることを忘れています。

もし中古都心マンションに興味があるなら、ぜひ「J.P.RETURNS」のセミナーへ実際に足を運んでみてください。

(実際のところ、第1部の知識編はイマイチでしたが、第2部で担当者さんから聞いた話はかなり有益でした。)

 

今回は「中古区分マンション」というジャンルでしたが、ぼくは引き続きいろんなセミナーに出るつもり。

その様子はまたブログで報告しますので、不動産で資産運用したい方はぜひ参考にしてくださいね。

そいではまた〜〜!!

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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