こんにちは。中村ひろきです。
今ぼくは年収300万台でありながら、2軒の戸建を購入して月10万以上の家賃収入を得ています。
友達に話すと「家賃滞納されたらどうするの？」「地震起きたらどうなるの？」など、まぁ〜〜〜いろんなことを心配されます。
それでもぼくは不動産投資をやめないどころか、3軒目がほしくてたまりません。
あなたの周りの成功者にもいませんか？
金利が上がろうと、不景気だろうと、いつも良い不動産を探してる人が。
普通の人には「不動産投資がリスクだらけ」にしか写らなくても、知ってる人は知ってるんですよ。その向こう側の景色を。
今回はそんな話をします。
もくじ
不動産投資はリスクだらけ？
不動産投資はリスクだらけです。それは本当です。
ざっくり挙げるとこんなカンジ。
- 購入リスク…買った物件に欠陥があるかもしれない
- 借入リスク…銀行から借りた金を返せないかもしれない
- 空室リスク…物件を借りたい人が現れないかもしれない
- 修繕リスク…いきなり物件の設備が壊れるかもしれない
- 天災リスク…地震や噴火が起こるかもしれない
- 事故物件リスク…物件内で自殺や殺人が起こるかもしれない
- 賃料リスク…不人気地域や大学撤退などによる賃料ダウン
- 滞納リスク…家賃を払ってくれないかもしれない
- 訴訟リスク…入居者から訴えられるかもしれない
- 売却リスク…売ろうとしても売れないかもしれない
これを見ただけであなたは少々ウンザリするかもしれません。
しかし、ここでウンザリして「戻る」をクリックしたら、勝ち組大家の「思うツボ」なのです。
なぜなら、不動産投資はリスクにビビって99%の人がやらないおかげで1%の人が勝っている世界だから。
人間は、リスクのあるものにリスクを感じる生き物ではありません。
よくわからないものにリスクを感じる生き物なのです。
試しにここで、思いつく限りのサラリーマンのリスクを挙げてみましょう。
- 倒産リスク…勤めている会社が倒産するかもしれない
- 体調リスク…病気になって働けなくなるかもしれない
- 上司リスク…クソ上司のおかげでストレスに晒されるかもしれない
- 時間リスク…飲み会や出張で時間が忙殺されるかもしれない
- 別居リスク…単身赴任で家族と離れ離れになるかもしれない
- 年金リスク…払い続けた保険料に見合う年金がもらえないかもしれない
- 解雇リスク…ある日突然クビを切られるかもしれない
- 昇給リスク…会社の業績が傾いてイメージ通りに昇給しないかもしれない
- AIリスク…ロボットに仕事そのものを奪われるかもしれない
- 未達成リスク…やってみたかったことをやれないまま死ぬかもしれない
・・・結構あるでしょ？
なにを隠そうぼくもサラリーマンなのですが、不動産投資に負けず劣らないリスクを発見しました（笑）
しかし、現在サラリーマンとして働いているあなたは、さすがにここまでリスクを想定していなかったでしょう。
「よくわからないものにしかリスクを感じない」とは、こういうことなのです。
不動産投資が株やFXと決定的に違う点
不動産投資は「株」や「FX」とよく比較されるのですが、これ、全く別物です。
たとえばあなたが「株」や「FX」をする資金を調達するために、銀行へ借りに行ったらどうなるでしょうか？
おそらくこう言われます。
では、不動産投資をするための資金を調達しに行ったらどうなるでしょう？
この違いはなにを表しているのでしょうか？
他の国は知りませんが、我が国では「株」「FX」をギャンブル、「不動産投資」を事業と明確に位置づけているのです。
さすがにこんな二つ返事で貸してくれるわけではないです。審査が必要。
でも、我が国は不動産投資を「不動産賃貸業」という名の場所貸しビジネスだと、正式に認めているわけですね。
・「株」「FX」「仮想通貨」→ギャンブルだからお金を借りれない
・「不動産投資」→事業（＝ビジネス）だからお金を借りられる
理想のライフスタイルを実現するための最初の一歩
少し話は逸れますが、あなたの理想のライフスタイルはなんでしょうか？
- 会社員をやめて田舎でのんびり暮らすこと？
- 時間と場所に縛られずに世界中を渡り歩くこと？
- 給料プラス副業の収入で心の安定感を得ること？
ぼくはいずれ会社を辞めて、家賃収入とWeb収入を増やし、時間と場所に縛られずに世界各地を転々としたいと思っています。
今では月収100万以上あるので、近々サラリーマンを卒業する予定。着々とライフスタイル実現に近づいています。
そんなぼくは、理想のライフスタイルを実現するために最初どんなことをしたと思いますか？
すでに理想のライフスタイルを実現している人をネット上で探し出し、分析したのです。
その結果、「時間と場所に縛られずに世界各地を転々とする」という生活をしている人は、この5パターンしかいませんでした。
- 引退した有名人
- 会社の経営者
- 年金暮らしの人
- 不動産投資家
- Webで稼ぐ人
1,2,3は非現実的なので除外すると、ぼくが実現できそうなのは「不動産投資家」と「Webで稼ぐ人」だけです。
ビックリしませんか。たったこれだけしかいなかったんですよ。
間違っても「小銭を株やFXに突っ込んで大成功した人」はいませんでした（笑）
（不動産投資で得た利益の一部を株に回してる人はたくさんいますが）
ぼくが不動産投資をしながらブログを書いている理由は、まさにコレです。
たとえ裏側にいても安定的に数万の不労所得を生み出してくれる資産は、不動産しかないんですよ・・・。
さぁ、あなたの理想のライフスタイルはなんでしょうか？
すでにそれを実現している人は、何をしている人でしょうか？
その人はどうやってリスクを乗り越えたのでしょうか？
それらを分析することが、理想のライフスタイルを実現するための最初の一歩。
そのために不動産投資が必要だとわかったら、いよいよリスクについて具体的に学んでいきましょう。
不動産投資はリスクを回避できる土壌が整っている
▲欠陥があったからこそ安く買えた1軒目の戸建
先ほどお話しした通り、我が国は不動産投資を「場所貸しビジネス」だと正式に認めています。
その理由は、不動産投資ローンという「事業用ローン」がたいての金融機関にあるから
株やFXに「事業用ローン」が存在しないのは、国がそれらをギャンブルだと位置付けている何よりも証拠です。
さて、国が正式にビジネスだと認めているということは、それなりに救済措置も整っていることを意味します。
株が暴落しても国は一切助けてくれませんが、不動産はほとんどのリスクについて対処法が準備されているのですね。
先ほどの不動産投資リスクをもう一度挙げます。
- 購入リスク…買った物件に欠陥があるかもしれない
- 借入リスク…銀行から借りた金を返せないかもしれない
- 空室リスク…物件を借りたい人が現れないかもしれない
- 修繕リスク…いきなり物件の設備が壊れるかもしれない
- 天災リスク…地震や噴火が起こるかもしれない
- 事故物件リスク…物件内で自殺や殺人が起こるかもしれない
- 家賃リスク…不人気地域や大学撤退などによる家賃ダウン
- 滞納リスク…家賃を払ってくれないかもしれない
- 訴訟リスク…入居者から訴えられるかもしれない
- 売却リスク…売ろうとしても売れないかもしれない
このうち「空室リスク」「家賃リスク」「売却リスク」「借入リスク」は、ハッキリ言って勉強不足。不測の事態でもなんでもありません。
いってしまえば「勉強をサボれば大学の落第リスクがある」という程度のモノ。不動産投資の書籍を5冊読んで、ネットで物件情報をチェックして相場をつかめば、ほとんどこの失敗を犯すことはありません。
（逆を言えば、この程度の勉強さえしない人がいかに多いことか・・・！）
「購入リスク」は、ホームインスペクション制度を利用すれば防ぐことが可能です。住宅のプロが第三者目線で購入前にチェックしてくれる制度ですね。
ぼくはこれをしなかったおかげで雨漏りが起こり、多額の修理費を払うハメになってしまいました。
「修繕リスク」は、入居者さんが壊したものについては家財保険に入ってもらうことで防げるし、劣化するものは早めにメンテナンスしておくことで最小限にすることができます。
そもそも、修繕が起きても収益が生まれるような物件を買えば問題ないのですが。
「天災リスク」は、地震については地震保険で一部がまかなわれますし、そもそも土砂災害や噴火の起こりそうな場所に物件を買わなければ済むことです。
物件情報には必ず「土砂災害レッドゾーン区域」などの表記があるので、そのチェックを怠らなければ大丈夫。
「事故物件リスク」はなかなか悲惨ですが、住宅街であれば取り壊して駐車場にすれば必ず需要があるでしょう。
まぁ、自分がオーナーになった物件で事故が起こる確率よりも、自分が交通事故に遭って死ぬ確率のほうが、ずっと高いんですけどね・・・。
「滞納リスク」は、見学時点で払えそうな入居者さんか見極めたり、家賃保証会社を入れることである程度のリスクヘッジができます。
ただ、滞納されると収入はゼロなので、細心の注意が必要なポイントです。
長くなったのでまとめます！
- 地道な勉強
- 制度
- 保険
シンプルに言えば、この3つをフル活用することで不動産投資のリスクの大部分はなくすことができます。
そもそもリターンはリスクありきで得られるものなので、これらのリスクに立ち向かえないのであれば不動産投資すべきでないのかもしれません。
ぼくが初心者向けに厳選したオススメ書籍を紹介しますので、とりあえず「1冊」読んでみてください。今まで雲をつかむようだった不動産投資の全体像が見えて、やってやろうという気になるかもしれません。
参考記事：不動産投資本を70冊以上読んだ私がおすすめする超入門書ベスト5
まとめ：ルートにこだわるな。ゴールにこだわれ。
あなたは「頑固」と「信念」の違いがわかりますか？
ぼくはこうとらえています。
・頑固→ルートにこだわる人
・信念→ゴールにこだわる人
ゴールとは、言うまでもなくあなたが実現したいライフスタイルのこと。
「株がいいか、不動産投資がいいか」というルートの部分は置いといて、自分のゴールに貪欲になるべきです。
ゴールのために不動産投資が近道であることがわかったら、もうやるしかないでしょう。シンプルにそう思います。
リスクばかりがクローズアップされる不動産投資ですが、いつの時代もリスクを叫ぶ人は「それをやってない人」です。
みんなが食わず嫌いをしている壁の向こうでは、不動産投資のほんとうの姿を知っている勝ち組がうまい酒飲んでます。
分かれ目は、その壁を乗り越えるまでの間少しだけ学ぶ意欲があるかどうかですよ！
そいではまた〜〜！
とりあえず不動産投資の全体像を知りたい方はこちら。
- 時間と場所に縛られないために必要不可欠な「ストック思考」とは？
- 不動産投資をするサラリーマンが知るべき知識をマジメにまとめた。
- 【実例】不動産投資の失敗は3パターンしかない。現役大家が真面目に解説します。
中村ひろき
草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中！
名古屋生まれ那覇育ち。
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