こんにちは。草食系大家の中村ひろきです！
ぼくが不動産投資を始めたばかりの人達と交流していると、
こーんな悩みをもった人が意外に多いことがわかりました。
というわけで、今回は「不動産投資の勉強を始めたばかりの初心者が1年以内に最速物件を方法」をテーマにお送りしていきたいと思います！
ちなみに基本的な知識が不足している方は「【保存版】不動産投資で経験ゼロから1軒目を買うまでの最強の教科書」を読んで、最低限の用語などをおさえてから再度いらっしゃってください。
もくじ
不動産投資の初心者が1年以内に物件を買うコツ
ぼくは不動産投資の勉強を始めてちょうど1年経つ頃に1軒目の物件を買うことができました。
280万の中古戸建ですが、特にトラブルもなく順調に月々55,000円の家賃が口座に入金されています。
今思えば、よく金も人脈も無い状態でこのような物件に出会えたなぁと、我ながら感心しちゃいます。
そこで、物件を買うまでの1年間ぼくがどんなふうに過ごしてきたのか。
悪い記憶力をたどって、注意していたことをまとめてみようと思います。
「ちょっと待って！その前に初期費用ってどれくらい貯めたらいいの？」
という方は、ぼく自身の経験談をまとめた下記の記事を参考にしてください。
参考記事：【経験談】年収300万台からできる不動産投資を現役大家が解説します。
1.不動産投資の初心者は「まず勉強する」こと。
不動産投資を失敗する人のほとんどは「勉強不足」です。
医者や弁護士などの高属性の人に限って、営業マンに言われるがままにクソ物件をつかまされてしまう。
そうならないためには、必要最低限の知識はつける必要があります。ここをすっとばすのはNG。
最速で物件がほしい気持ちをおさえて、不動産業者とフツーに会話ができるようになりましょう。
最短ルートの勉強法は後述します。これをいかにサクッとできるか。
2.不動産投資の初心者は「インプット過多」に陥らないこと。
不動産投資の初心者には、もともと数字に強くシミュレーション能力に長けるタイプの人がいます。
そういう人は、難しい計算式や専門用語は知っているけども、いつまで経っても物件が買えない症候群に陥りがち。
その理由は、難しい理論や計算の勉強には終わりがないからです。
それよりも、物件の欠点を克服して利益を生み出すことにフォーカスできる不動産投資家のほうがよっぽど優秀です。
実際に、ぼくはせいぜい実質利回りを厳しめに計算したくらいで、それ以外の計算式は一切使っていません。
日本経済新聞やBIG TOMORROWを定期購読しないと知識不足なんてこともありません。
宅建やFPの資格がないと物件が買えないということもありません。
それよりも大事なことは、実際に物件を見に行ったり、業者に問い合わせるなどの「アウトプット作業」を増やすことです。
そして、アウトプットをするからこそ、次にすべきインプットの課題が見つかるのです。
「難しい計算式は知っているのに、3年経っても所有物件ゼロ」という頭でっかちには絶対なってはいけません。
3.不動産投資の初心者は「小さな失敗を繰り返す」こと。
過去の記事でもお話ししましたが、不動産投資に大切なのは「取り返しのつく失敗で経験値を稼ぐこと」です。
勉強もせず、営業マンに言われるままにクソ物件を買うのは問題外ですが、取り返しのつく失敗はドンドン不動産投資家スキルをアップさせてくれます。
ぼくも過去にやらかした失敗からたくさんのことを学びました。
- 下見の回数は最小限で済むようにチェックリストを作っておく。
- 下見が終わったらローカルな業者でヒアリングする。
- 物件を選ぶ前に融資先をある程度見定めておく。
- リフォームは大手に頼むメリットがない。
- 購入後は物件現地へ行く頻度を最小限に減らす。
ポイントは、ぼくがやらかした失敗が「取り返しのつかない失敗」ではないこと。
そのためにも、不動産投資の初心者は「地道に勉強して」「小さな失敗を繰り返す」ことが大切。
机の上で本を開くことのデメリットは、いつまでも失敗ができないことなんですよ。
初心者が陥りがちな3つの失敗とその予防法
「小さな失敗なんて、一度たりともしたくないよ！」
あなたがそう思う気持ちは十分わかります。
確かにそうですよね。不動産投資の失敗って金額が大きいですから。
では、ここで、現役大家のぼくが、実際に相談に乗った中でみてきた初心者に陥りがちなケースを挙げてみます。
あなたはとても運がいいです。陥りがちな失敗をする前に、前例を学べるのですから。
同時に予防法も書いておきますから、あなたはどうかこれらの罠にハマらないように気をつけてくださいね。
1.初期投資を怠る
ここでいう初期投資とは、物件を買うための頭金のことではありません。
もっと前の段階。たとえば書籍やセミナーにかけるお金のことです。
「できるだけムダなお金を使わずに物件を買いたい」と思う気持ちは痛いほどわかります。ぼくもほとんど初期費用がない状態で不動産投資を始めたニンゲンですから。
でも、ぼくは書籍や成功者のセミナーなど、最新情報を得るための投資は決して怠りませんでした。
やっぱりね、なんにも実績もないニンゲンの元には、お金を払わないと有益な情報は入ってこないんですよ・・・。
セミナーは無料のものも行きましたが、書籍は今まで100冊以上余裕で読んでいます。
ブッ●オフとかで買った古本でセコく情報集めしてませんか？最新情報は刻一刻と更新されていきますよ。
ここにお金を渋るようなら、よほど金銭的に厳しい証拠ですから、不動産投資には手を出さない方が賢明でしょう。
とにかく、有益な情報だと思ったら身銭を切りましょう。なお、高額インチキセミナーにはお気をつけて。
2.間違った人脈をつくる
コンサルやセミナー講師は、あなたにアドバイスをすることによってメシを食べています。
要するに、その人達とあなたでは、はっきりとした利害関係にあるわけです。
変な話、あなたが頼れば頼るほど裕福になるし、あなたが頼らなくなったらそのぶん年収は低くなるというわけ。
基本的に、そういう人たちがあなたの元に近寄ってきたら、あなたからお金を取ろうとするのが自然です。
そういう人たちと知り合いになったことを、人脈ができたと喜んでいたら、大変危険なのです。
人脈の定義は、対等であること。あなたが対価として何か情報を与えられるのでなければ、それは対等とはいえません。
あなたに近寄ってきた人達は、あなたに情報や、不動産や、保険商品を、売ろうとしていませんか。
そういう人達の目的は、あなたを裕福にすることではなく、自分を裕福にすることです。それを承知の上で付き合いましょう。
予防法は、対等でない人とは、必要以上に親しくしないこと。
コンサルであれば、情報をもらう代わりに代金を支払う取引業者と割り切って、プライベートな付き合いを持たないことです。
3.先輩投資家のアドバイスを鵜呑みにする
以前書いた「2018年は不動産の売り時？このタイミングでぼくが戸建を売った理由」という記事でも触れましたが、現在は利益の出る物件を初心者が買うことはかなり難しくなっています。
初心者どころか、何軒も所有している先輩投資家でも、コスパのいい物件はなかなか見つからないといいます。
いい物件が買えないとき、先輩投資家って、代わりにどうやってお金儲けするか知っていますか？
そう、初心者に儲からない物件を紹介して、その物件の仲介業者から報酬を受け取るんですよ。
初心者を集めて「物件見学ツアー」なんてやっていたら、そりゃもうまあまあ怪しいです。
先輩投資家が「この物件はオススメですよ！」なんて言うから、初心者は喜んで買っちゃうんです。
いいですか。先輩投資家のアドバイスは、鵜呑みにしないでください。参考程度にするのです。
計算機を叩いて、利益が出るのか冷静にチェックしましょう。最後の最後は自分の頭で考えることが大切なのです。
不動産投資の初心者におすすめの勉強方法は？
このブログで何度も言ってますが、初心者がまず最速でやるべきことは「多方面から情報を収集すること」です。
たった1軒だけ物件を買うとしても、
- 買主（自分）
- 売主
- 司法書士
- ライバル投資家
- 不動産売買業者
- 不動産仲介業者
- リフォーム業者
など、たくさんの業者と接する機会があります。
それぞれの業者がどう関わっているか知るためには、多方面から情報を収集することが最良の勉強法です。
まずは、書籍で最低限の知識を得ること。
1,500円前後で著者の経験を吸収できる書籍は、コスパ最強のインプットツールです。
ぼくが今までに読んだオススメ本はこちらを参考にしてください。
そして、いろんなセミナーに参加すること。
講師に直接質問できたり、不動産投資仲間ができたり、セミナーにしかないメリットはたくさんあります。
仕事が忙しくてセミナーに行くのが難しければ、不動産業者から無料でもらえる資料を集めてみること。
- エイムプレイス・・・新築一棟を専門に取り扱う。複数の建築会社を選ぶことが可能。
- プロパティエージェント・・・新築区分を専門的に取り扱う。顧客満足度3年連続1位。
- Renosy（リノシー）・・・築10年前後の区分を取り扱う。管理費は業界最安値の1,080円/月。
- ハウツーオーナー・・・区分を取り扱う100社以上の業者から実績のある大手とマッチングしてくれる。
DVDや書籍がもらえるのはモチロンですが、業者によって違う「販売実績」「入居率」などを比較するための必須ツールです。
特典は業者や時期によってかなり変わるので、各サイトでどんな特典がもらえるかチェックしましょう。
これらをフル活用して2〜3ヶ月で集中的に情報収集して、あとは物件を下見しまくる。
コレこそが、不動産投資を始めたばかりの初心者が1年以内に物件を買う最速ルートです。
なお、無料情報をひととおり入手したら、きになる有料情報も合わせて収集することを忘れずに。
まとめ
不動産投資って、とにかく参入障壁が高いですよね。
ブログとかメルカリみたいに「とりあえずやってみっか！」という軽い感じで始められない。
でもね、ぼくは不動産投資のそこが好きなんですよ。
ある程度の知識や勇気がないと「最初の1軒目を所有する」というステージにすら立てない。
そのハードルの高さがなんかカッコイイじゃないですか。
副業をするからいって「誰でも取れる資格」なんて取っても、無数にライバルがいるのなんてぼくは耐えられません。
そいではまたー！
どんな物件を買えばいいか決まってない方はこちらもどうぞ。
こんにちは。
格安の空き家物件を購入してリノベーションして住めないかなぁと思って色々検索していて辿り着きました。不動産投資は怖い印象がありましたが、ブログを読んで興味が湧きました^ ^小さいお金でも始められるのが魅力的ですね。勉強すれば怖くないのも魅力的です。
なるほど！ご自分で住まれるために空き家物件を購入しようとなさっているんですね。「放射能」「食品添加物」など、ニンゲンは目に見えないものを恐怖に感じるんですよね。
不動産投資は、勉強すればするほど「間取り図」「物件情報」などを見る解像度が上がってきますから、ドンドン楽しくなってきますよ〜( ´ ▽ ` )ﾉ
返信ありがとうございます^ ^
お部屋探すの好きです。でも知らないことばかりですが。。。
中村さんのブログとっても面白いです！
サークルもやられてるんですよね？？
まだまだ興味持ったばかりの初心者ですが、もしよろしければ仲間に入れて欲しいです^ ^
おおーありがとうございます( ´ ▽ ` )ﾉ
草食系大家サークルは随時募集していないので、次回募集をお待ちください〜〜！！
興味持ってくださってとても嬉しいです◎
いまは募集されていないのですね(^-^;残念です。
興味が湧いたので、中村さんオススメの本を購入してみました。
次回の募集のときまでに勉強しておきますね。
またお邪魔させていただきます^ ^