こんにちは。2軒の戸建を運用中の中村ひろきです。
このブログで何度も話していますが、ぼくが当初やりたいと思っていた不動産投資は一棟アパート経営でした。
なぜなら、セミリタイアしている大家さんが所有しているのは、みんな一棟アパートばかりだから。
参考記事：ぼくが一棟アパートを断念して中古戸建に投資した経緯を話す
年収が低すぎて土俵にすら立てなかったぼくですが、そのとき蓄えた知識をブログで大放出して、一棟アパートにトライできる高属性サラリーマンのお役に立てればなにより！
というわけで、今回は一棟アパートの失敗談をブログや知恵袋を50件以上読みまくってまとめました。
結論:アパート経営の失敗パターンは12個だった。
いきなり結論です。
いろんなブログや知恵袋を50件以上読みまくって傾向を調べた結果、アパート経営の失敗パターンは12個でした。
あなたがこの先どんな書籍やコラムを読んでも、これ以外のパターンに出くわすことはないでしょう。
「12個もあるのかよ！多いな！」とひるまなくても大丈夫です。失敗の本質は驚くほどシンプルだから（後述します）。
投資ってなんでもそうなんですが、情報をつかんだもん勝ちです。上がると知っている株を買えば儲かるし、そうでなければ負ける。それだけの話です。
では、12個の失敗パターンをみてみると・・・
- 立地が悪かった
- 修繕費が膨大だった
- 家賃滞納されてしまった
- 節税だけの目的だった
- 設備がニーズとズレていた
- 利回りにとらわれすぎていた
- 特需に頼りきっていた
- 見せかけの満室に騙された
- サブリースの中身を把握してなかった
- 現地を視察しなかった
- 管理会社が甘かった
- 土地の使用制限を見落としていた
こんなカンジです。
物件未所有者がコレをもみるとたいていビビっちゃうと思うのですが、ご安心ください。
この12個のパターンにハマるのはたいてい「アパート買えばあとは勝手に不労所得が降ってくるんでしょ？」という思考の人。
このブログを読んで勉強している時点であなたは相当な勉強家なので、このままあなたが地道に学び続ければ、優良な不動産をゲットできる可能性が高いです。冗談抜きで。
ぼくも額こそ少ないですが、2軒の不動産から毎月あたり10万以上のお金が勝手に毎月銀行に振り込まれます。
「その家賃収入を元手に、次はどんな物件を買おうかなぁ〜〜」と悩むのはマジで楽しいですよ！
では、そんな優良な不動産を運用するために、先人がやらかしてくれた失敗を14個サクッと予習しましょう。
1.立地が悪かった
郊外になればなるほど物件価格は安くなるため、そのぶん利回りが上がりやすくなります。いわゆる「地方高利回りアパート」というヤツ。
郊外でも賃貸需要のあるエリアなら問題ないのですが、そうでないとアパート経営は成り立ちません。
例えば、駅から徒歩20分離れた単身者用の1Kアパートを買ってしまったAさん。
思った以上に入居者さんを見つける段階で苦戦し、全8戸のアパートが常に4戸しか埋まらなかったらどうなるでしょうか。
家賃収入は満室時の半分しか入らないため、おそらく月額ローン返済が上回って赤字経営となります。
立地の良し悪しは、SUUMOなどで同エリア物件の入居状況を調べてみればすぐにわかります。人気のない物件はいつみてもネット上に浮遊していますから。
とにかく「こんなカンタンなことすら調べずに物件を購入する人がいる」ということを覚えておいてください。
2.修繕費が膨大だった
わりとマジメに長期にわたって地道に物件を探している人によくありがちなパターンです。
大家デビューすべく約2年いろんな業者に問い合わせて物件を探していたBさん。
苦心の末に「築33年/2,500万/利回り18%」という望み通りの物件を紹介されて、飛びついてしまいます。
しかし！いざ購入してフタをあけてみれば、外壁塗装や給湯器の故障などが相次いで初年度に500万の修繕費が発生。
目の前の数字に飛びついて買ったはいいものの、甘い修繕費の見積もりがアダとなって温存していた現金がパーに。
毎月の家賃収入はあるものの、再び大きな故障が起きたら破産コースなので、泣く泣く売って損切りすることに・・・。
このケースでは、魅力的な価格や利回りにとらわれて修繕費を甘く見積もってしまったことが原因。
一棟アパートは家賃収入も大きいですが出費も大きいので、修繕リスクの有無は念入りにチェックすべき。
現地を見学せずに購入するなんてもってのほか！念入りにチェックを重ねれば限りなく減らせるリスクです。
最近はホームインスペクション（住宅診断）という制度も整備されているので、専門知識がなくても防げる手段はいくらでもあります。
3.家賃滞納されてしまった
購入後の物件を自分で管理する場合はもちろん、管理会社に委託する場合でも十分起こりうる問題。
「家賃の取り立てをお願いしているが、それでも家賃を払ってくれない」というケースですね。
家賃が入らなければ当然収入はゼロ。しかも税制上家賃を滞納されている分も収入として申告しなければいけないので厄介です。
対策としてまず思い浮かぶのは家賃保証会社による家賃保証ですが、これは契約内容を細かくチェックすべき。
「2年ごとに賃料の見直し」などの条項が含まれていることがあるので、購入時にはよく吟味して業者を選びましょう。
もうひとつ、防ぐポイントは「入居を希望した時点ではじく」という技。
ぼくの所有している物件の入居者さんは、家賃入金を遅れたことがないどころか毎月5日ほど早めに入金してくれます。
なぜうまくいっているか。答えは「入居者募集時点で怪しげな人は見学させなかったから」です。
仲介業者さんと連絡を取り合って見学者の年齢や職業をチェックしていたので、優良そうな入居者さんを選ぶことができました。
どんな人を入居させるかは物件オーナーに決定権があるので、変な人は滞納どころかそもそも入居させなければいいのです。
4.節税だけの目的だった
不動産投資はたしかに節税メリットの側面はありますが、それが全てではありません。
例えば毎月赤字が出るような物件を所有して、前述した500万の修繕が発生したらどうなるでしょう。
よほど資金に余裕がある人でない限り、大打撃を受けるに違いありません。その後も修理がたびたび発生したらなおさら。
さらに赤字では銀行に評価されないので、追加融資を受けられず2棟目、3棟目と物件を買い増す道が閉ざされてしまいます。
不動産投資はあくまで「投資」なので、リスクを負った分のリターンを得なければ本末転倒。
節税以前に収益を上げることを第一目的としてください。ここは最低限。
5.設備がニーズとズレていた
購入してまもなく3戸の退去が相次いでしまったオーナーのCさん。
再び入居者を探すべく奮闘しますが、思ったより反応が悪い。
あらためてSUUMOで同エリアの競合物件を調べてみたら、どの物件も「自転車置き場」があることが判明。
学生の多いエリアだから、自転車置き場が必須だと気付いたときにはもう遅い。それを敷地内に設置するだけのスペースはなかった・・・。
このケースは、典型的な調査不足ですね。
購入前に競合物件の調査を10分でもすれば余裕で防げます。
この12個のパターンの中には「ちょっとググるだけ」で防げる失敗はいくつもあるので、みなさんはハマらないように。
6.利回りにとらわれすぎていた
他の項目ともかぶってくるのですが、一棟アパート経営に限っていえば「地方高利回りアパート」のフレーズを鵜呑みにすることで起きる失敗かなと。
前述しましたが、地方にいけば行くほど物件価格が安くなるので、戸数が多ければ「高利回りアパート」に見せかけることは可能なんですね。
これ、利回りベースで物件を探している人は特に注意ですよ。「16%以上はほしい」とか、そういう言語を使う人はキケン。
利回りだけでは賃貸需要や修繕リスクが見えないので、あくまで利回りは物件の一要素だと心得ておくこと。
顔だけで結婚相手を決めるのはリスクが高すぎることと同じで、すべてのスペックに目を通して総合的に判断しなければいけません。
7.特需に頼りきっていた
たとえ都心から離れたところにあっても、特定の工場・大学・会社によって需要を支えられているアパートはたくさんあります。
例えば上の画像の京都産業大学は、ゴルフ場に隣接していて完全に山の中です（笑）
近隣のアパートは学生が絶えず入退去を繰り返すので需要は安定しているでしょうが、もしこの大学が移転したらどうなるでしょうか？
山の中の民家にいくらチラシを配ったところで、空室を埋めるのは至難の技といえるでしょう。
このように特定の組織に需要を依存したアパートは危険度大です。空室が出るならまだしも、売るに売れないですから。
このパターンの対処法はカンタン。特定の組織に需要を依存しすぎているアパートは買わない。これだけです。
8.見せかけの満室に騙された
より商品を魅力的にするために数字を操作する手法は、世の中のあらゆるビジネスで行われています。
不動産業界も例に漏れずそういったワナが潜んでいるので、ぜひ知っておきたいところ。
3,300万の一棟アパートを購入したDさん。何よりも惹かれたのは「現在満室である」という点でした。
新たに入居者を探す必要はなく、買った瞬間から満額の家賃収入が得られた。たしかに魅力的にみえますよね。
しかし、一旦退去すると人気のはずのアパートになかなか新しい入居者が入らない。あのとき満室だったのになぜ・・・？
ここで大事なことをお伝えします。
実は、満室状態ってわりとカンタンに作り出せるんですよ。
- フリーレント（特定の期間だけ家賃を無料にすること）
- 敷金・礼金ゼロ
- 仲介手数料ゼロ
このような特典をくっつければ、スペックなどが競合物件と比べて劣っていても空室を埋めることができます。
こうして「満室物件」を意図的に作り出せば、魅力的な一棟アパートの完成というわけ。
このワナを防ぐには、競合物件のスペックと比較して家賃が適正であるか調べればいいだけです。
たとえ土地勘がなくても、SUUMOなどで家賃の適正を調べるなんて誰もできますよね。
こんなカンタンな作業をサボって「満室物件」というフレーズだけで判断してはいけません。
9.サブリースを把握してなかった
サブリース契約（＝一括借り上げシステム）とは、管理会社が物件を一括で借り上げて大家に家賃を支払うしくみ。
空室や滞納リスクとは無関係に毎月家賃が振り込まれるので、大家さんにとって大変魅力的なサービスです。
しかし、契約内容の中身を正しく把握していなかったために赤字に転落してしまう、というケースは少なくありません。
例えば、10戸の2DKアパートを業者とサブリース契約を結んだEさん。「30年一括借り上げ」というフレーズに大喜びでした。
はじめのうちは入居状況にカンケーなく毎月30万の入金がありウハウハだったEさん。ある日突然業者から家賃の減額を迫られました。
その後もジワジワと減額させられ、15年目には毎月20万の入金のみになってしまい、月々の収支はトントンに・・・。
このケースでは「30年一括借り上げ＝30年間家賃保証」ではないことを知っておかなければいけません。
「10年以降は、以後2年おきに家賃見直し」などの要項が盛り込まれていることもあるので、納得できなければサブリース契約は結ぶべきではありません。
もちろん「サブリース＝全部サギ」というわけではないので、このあたりは内容の見極めが必要ですね。
10.現地を視察しなかった
不動産そのものが好きなぼくにとっては考えられないのですが、現地を見ずに物件購入する人が一定数いるようです。
しかし、ネットの物件情報や写真には載っていない情報はたくさんあります。
- 周囲に新興宗教施設があった。
- 工場の悪臭がひどかった。
- 新幹線の電波障害があった。
- 周りのアパートが空室だらけだった。
- 駅からの登り坂がとてもキツかった。
- 開かずの踏切があった。
これらの情報は、いくらネットの情報や数字とにらめっこしてもわかりません。
周囲の空気感を知るだけで防げる失敗はいくつもあるので、現地に行かないなら物件を買わないべき。
とくに新興宗教施設・暴力団施設・悪臭・騒音・お墓などがある地域は空室を埋めるのはキツイと思います。
11.管理会社選びが甘かった
管理会社はいろんな業務を請け負ってくれますが、その範囲は実にさまざまです。
- 掃除はやってくれるが、滞納の取り立てはしてくれない
- 空室を埋めてほしいのに、なかなか営業してくれない
- 故障したときに紹介してくれる修理業者がやたら高額
などなど、管理会社とウマが合わないからこそ起こる失敗も。
管理会社のサービス内容や対応の良さなどは実にさまざまなので、同エリアの投資家と交流して情報交換し、良い管理会社に切り替えていくといいでしょう。
まれに自主管理する方もありますが、一棟アパートの場合は掃除や手入れなど管理の範囲が広いため、やはり管理会社に任せてしまったほうがラク、というのがぼくの結論です。
12.土地の使用制限を見落としていた
土地スペックの確認を怠ったばかりに、思ったほど利益が出なかったという例ですね。
ちょっと復習しておくと・・・
・建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合。この土地にどれくらいの広さの建物を建てられるか、という指標。
例）100坪の土地が「建ぺい率80%」だった場合、80坪までの広さの家が建てられる。
・容積率＝敷地面積に対する床面積の割合。この土地に対して何階の建物を建てることができるのか、という基準。
例）100坪の土地が「容積率200%」の場合、床面積100坪の2階建ての家が建てられる。
例えば、Fさんが郊外に広さ50坪の土地を購入したとしましょう。
土地の広さを目一杯使って、4階建ての全12戸の新築アパートを建てようと計画しました。
ところが、買ってからスペックを確認すると、その土地の建ぺい率は40%。容積率は80%だったのです。
そうなったらタイヘン。建ぺい率だけみると、50坪の土地に20坪までの建物しか建てられません（50坪×40%）。
さらに容積率をみると、建物の床面積は40坪がリミットです（50坪×80%）。
つまり、1階と2階に20坪ずつの2階建てアパートしか建てられないことになります。
結局、たった全2戸の小さなアパートしか建てられず、収益性の低い投資になってしまった・・・。
みなさんご存知の通り、建ぺい率や容積率なんて物件情報をみれば必ず表記がありますよね。
それでも手頃な価格の土地を見つけると、つい冷静さを失ってしまう人がいるようです。怖いですね。
土地の利用制限を撤廃してもらうのは不可能に近いので、ぜひ避けたい失敗です。売るに売れないので地獄を見ます。
アパート経営の失敗の本質は3つに絞られた。
ここまでアパート経営の失敗を分析して12パターン紹介しました。
多くてウンザリするという方、安心してください。これらの失敗例はたった3つの本質に絞られます。
- 他人に任せきりにする
- 勝手に未来を予測する
- 木を見て森を見ない
この3点をおさえておけば、アパート経営で失敗する可能性は非常に低くなります。
アパート経営は、区分や戸建と違って1物件から大きな収益を得ることができます。
5戸くらいあれば家賃月収100万にリーチする爆発力があるので、失敗の本質を理解して優良オーナーを目指しましょう！
1.他人に任せきりにする
不動産業者に勧められたままの物件を買い、管理会社に丸投げして放置。これでなんの苦労もなく家賃収入が振り込まれるでしょうか？答えはノーです。
業者は物件を売り続けなければやっていけないので、ときには「立地が悪い物件」や「設備やニーズがズレた物件」を勧めてくるときもあります。
しかし、最終的に判断を下すのはあくまであなた。業者の言うことを鵜呑みにして不動産投資の世界から強制退場せざるを得なくなった投資家は星の数ほどいるのです。
どんな物件がほしいのか自分で決めた基準を守って、いつも自分の頭で考えて判断しましょう。
2.勝手に未来を予測する
「良い投資家とは、未来を予測できる人」だと勘違いしている人の多いこと。
これ違うんですよ。良い投資家とは「未来がどう転んでも準備できている人」です。
修繕費の甘い見積もりや家賃滞納問題は、自分に都合の悪い未来は起こらないだろうと勝手に予測するから起こるのです。
修繕がかかってもかからなくても、家賃滞納が起こっても起こらなくても、それに対する準備を整えておくことが最善の策。
人生で一番高い買い物をしていることを忘れてはダメです。たとえ借金を利用していても、失敗のツケは必ず自分に回ってきますからね。
3.木を見て森を見ない
「高利回り」や「満室アパート」など、一部のいいところだけを見て短絡的に判断してしまうのは危険です。
投資はあくまで総合判断。その物件の良い面と悪い面をキチンと注視して、悪い面をカバーできるだけの材料はあるのか見極めましょう。
ぼくが最初に購入した戸建はシロアリ・傾き・大量のゴミの三重苦でしたが、ひとつひとつ業者の手を借りて片付ければ、それほど大した問題じゃないことがわかりました。
あなたのもとに入ってくる物件情報にも、必ず良い面と悪い面があるでしょう。
立地がいい代わりに築年数が経っているとか、見た目はキレイだけども空室が多いとか。
あらゆる角度から物件を見渡してみて、ちゃんと収益の上がる物件なのかを判断しましょう。100点満点の物件はこの世に一つも存在しないのですから。
アパート経営したい人が抱く3つの疑問
あなたは今、12個の失敗パターンを予習したのち、3個に集約される失敗の本質をつきとめました。
それでもまだ、一棟アパートのオーナーとなることの不安は100%ぬぐい去れないでしょう。
ここではアパート経営しようとするときに必ず浮かぶ疑問について、ぼくなりの意見をまとめてみました。
「もう少しだけ背中を押して欲しい」という方は、ぜひ参考にしてください！
人口減少しないの？
今後、日本の人口が減少傾向にあることは火を見るより明らかです。
でも、ぼくは土地柄も法律も言語も全くわからない海外不動産と比べれば、国内不動産で利益を出すほうがまだまだ易しいと思っています。
その理由は2つあります。
1つ目。たしかに日本人の人口は減りますが、その代わり移民が増えてくることは確実だからです。
以前はコンビニくらいでしか見かけなかった外国人労働者ですが、いつの間にか牛丼チェーンやファミレスでも見られるようになってきました。
また、以前はアジア人しか見かけませんでしたが、黒人や南米の方も働いてる姿を頻繁に見かけます。
知らず知らずのうちに増加している外国人労働者には、当然ながら家が必要になります。
しかし、その国籍の人たちを両手放しで受け入れる不動産はまだまだ少ないんですね。
（現状は外国人というだけで入居をお断りしている物件が圧倒的に多いです）
現状の不動産業者や大家さんが外国人を敬遠するなら、そこに大きなビジネスチャンスが生まれることになります。
これが理由の1つ目。
2つ目。そもそも人口は「全エリアから等しく減るわけではない」からです。
例えば、都心のX市、郊外のY市、田舎のZ市があるとします。
もし日本の人口が15%減るとして、 XYZの全ての市が等しく「人口15%減」するでしょうか？
しないはずです。おそらくX市は増え、Y市は横ばい、Z市は減るでしょう。
となれば、アパート経営するとマズイのはZ市だけで、XY市は変わらず需要があることになります。
かなり話を単純化しましたが、エリアさえ見極めれば、今後もアパート経営は全くもって問題ないといえるでしょう。
むしろ、人口が集中するエリアでは賃貸需要は大幅にアップしますよ。つまり「勝ちのエリアと負けのエリアがはっきりしてくる」ということ。
この2点はずっと思ってて、それを見越してぼくは2軒とも郊外に物件を買いました。
これからも国内不動産を貪欲に探していきますよ。海外旅が好きなので、海外不動産の可能性も模索しながら！
土地勘はないとダメなの？
結論から言えば「あるに越したことはないけど、なくても不動産投資は可能」です。
一番いい例がぼくです。住んだことのある名古屋と那覇しか土地勘ありませんが、不動産の所有地は岐阜と長野です。
でも、周辺の空気や街の様子をウォッチングしたり、小学校児童数や人口動態統計をみたり、いろいろな調査をして「買い」だと判断できました。
土地勘のある場所だけに限るとおそろしく対象エリアが絞られてしまうので、最初は少し広い視野をもったほうがいいと思います。
名古屋に住んでいるのであれば、愛知・岐阜・三重・静岡・長野というように。
ただし、エリアを広くしすぎて浅い情報しか持ってなければ意味がないので、徐々にエリアを絞っていくといいでしょう。
赤字経営じゃダメなの？
前章でも述べましたが、たしかに不動産投資は節税の側面があります。
しかし、節税だけを目的とした不動産投資は本末転倒。不動産「投資」といってる以上、負ったリスク以上にリターンを得なければいけないのです。
例えばあなたが毎月5万円のマイナスが発生するアパートを経営しているとしましょう。
2年所有したらマイナス120万。ここで予期せぬ300万の修繕が発生したらトータル420万の赤字です。
これでは徐々にキャッシュが削られていくだけなので、いくら節税効果があってもそのうちにキャッシュが尽きて破綻してしまいます。
捨てるほどお金のある資産家ならいいですが、サラリーマン投資家であればキャッシュが増えていかない不動産は買うべきではないでしょう。
業者さんから紹介された物件を買う際は、このあたりをよく確認してシミュレーションを行なってください。
まとめ：アパート経営は情報戦である
今回はアパート経営のネガティブ面を長々と書きましたが、結局のところ投資に失敗する人は「情報不足」なんですよね。
- セミナーに参加する
- ネットでリサーチをする
- 業者とつながりを作る
- 現地へ出向いて調査する
- 書籍やブログで勉強する
このように不動産投資で得られる情報源はたくさんあります。
しかし、失敗する人は、このうち一部からしか情報を得ていないなど「偏り」があるんですね。
情報源が変われば、情報の質も変わります。
とにかく多方面から情報を仕入れて、給料以外の自動集金マシーンを作りましょう！
それではまた〜〜！！
一棟アパートに関する記事はこちらにもあります。
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