不動産投資の代表的な3つの物件タイプをそれぞれ解説するよ!

こんにちは。草食系大家の中村ひろきです。

ひとくちに「不動産投資」といっても、実にいろんなタイプの物件があります。

  • 都心のタワーマンション
  • ハワイのコンドミニアム
  • 地方のオンボロ一戸建て
  • レンタル倉庫
  • 駐車場

 

どの物件を運用しても、これらはぜーんぶ不動産投資です。

しかし、購入可能な物件タイプはおおよそ年収などの属性によって限られてきます。

よって、不動産投資をやりたいと思ったら、まずは自分の身の丈にあった物件タイプを明らかにすること。

今回は、不動産投資の代表的な3つの物件タイプを徹底解説します。

あなたがが狙う物件タイプをイメージしながら読んでください!

 

1. 1棟アパート・マンション

最初に1棟の物件を丸ごと購入するパターンについて解説します。

 

どんなもの?

アパートやマンションなどの集合住宅を1棟まるごと購入するタイプ。

そんなことサラリーマンにできるの?と思われがちですが、月100万以上の家賃収入を手にしているサラリーマン投資家はほとんどコレに当てはまります。

低年収サラリーマンでも数千万の住宅ローンを平気で組むことを考えれば、手が届かないレベルの買い物ではありません。

ただし、実績ゼロの投資家に融資が引き締め気味であること、なかなかシロウトに優良物件は回ってこないことを考えると、一棟モノの専門業者とつながりを作っておかなければ大家デビューできないのが現状です。

 

基本的な購入の流れ

一棟モノの金額をポンと現金で払える人はまずいないと思うので、金融機関で投資用ローンを組むパターンが一般的です。

ただし、あなたの属性や物件の評価を厳しくチェックされるので、住宅ローンのようにカンタンに審査が通るわけではありません。

前述したとおり、最近は金融機関が投資経験のないサラリーマンに対して貸し渋っている傾向にあるので、金融機関とつながりのある不動産業者さんに紹介してもらうほうが合理的です。

新築ならアイケンジャパンエイムプレイス、中古ならケリーバックスが専門的に一棟モノを取り扱う業者さん。

資料を請求してつながりを作りつつ、自分でも物件検索サイトで探す「ハイブリッド戦略」を取るのが一番の近道です。

 

メリット

1棟丸ごと物件を購入するタイプのメリットをまとめます。

 

(1) 現金が蓄積されるスピードが速い

1つの物件につき複数の世帯があるので、好条件のローンが組めれば、月々の手残りが出やすくなります。

例えば家賃4万の1K×8世帯のアパートを購入した場合、満室であれば月収32万になります。

そこからローン返済額や諸経費を引いても、おそらく20万以上の利益が残るでしょう。

上記のような8世帯のアパートを好条件のローンを組むことができれば、たった1つの物件のオーナーになるだけで最低限の生活は送れるようになります。

もしくは、その利益を生活費に充てないで再投資のために温存しておけば、その自己資金を元手に2軒目以降の物件購入に進みやすくなります。

 

(2) 土地が付いている

1棟モノを購入した場合、あなたが所有するのは建物だけではありません。

その建物が建っている「土地」もあなたの所有物となるのです。

土地も所有物であれば、投資の幅がグンと広がります。

空いている場所に自動販売機を設置したり、古くなったら建物を壊して更地にしたり、アイデア次第でカスタマイズ可能です。

 

デメリット

次に、1棟モノのデメリットです。

 

(1) 初心者に厳しい

初心者が最初に優良物件に出会うためには、たくさんの業者から情報を集めなくてはいけません。

実績のない初心者丸出しのあなたに、優良物件の情報はなかなか流れてこないからです。

物件情報サイトに載っている1棟ものは、ほとんどが投資家が誰も買わなかった地雷物件です。

本当に優良な物件なら、サイトに掲載された直後に敏腕な投資家が秒速買いするはずです。

よって、業者をたくさん回って地道に関係を構築できるコミュニケーション能力が必要でしょう。

 

第二の壁は「融資」です。

融資機関は、あなたという人間の属性や、物件の価値を厳しくチェックします。

その上で、確実に利益の見込める物件と判断されなければ審査は下りません。

金融機関を紹介してくれる不動産業者のつながれば話が早いですが、個人で銀行に出向いてもほとんど相手にされません。

このように、1棟ものは大きな利益が見込める反面、初心者にはとてもハードルが高いのです。

(1棟モノで投資家デビューをした人は、業者の情報を粘り強く収集した辛抱強い人ばかりです)

 

(2) 物件数が少ない

あとで紹介する区分マンションや中古の一戸建ては、投資家だけでなく、一般人も購入します。

でも、1棟ものは投資家しか売買しないため、市場に出回る物件数が恐ろしく少ないのです。

順調に利益が出ている物件を投資家がわざわざ売ったりしませんからね。

よって、価値のある1棟ものを市場から探すのは非常に難易度が高いのです。

 

(3) 多額の修繕費がかかる

当たり前ですが、1棟ものは世帯数が多く、表面積も大きいです。

よって必然的に故障件数は多く、外壁塗装などの大規模な修繕も必要です。

それらの出費に耐えうるシミュレーションが十分できない場合は、1棟アパート・マンションを運用するのは難しいでしょう。

 

2. 区分アパート・マンション

次に、建物の一室を所有するタイプについてお話しします。

 

どんなもの?

集合住宅のうちの一戸だけを購入することを「区分買い」といいます。

都心かつ駅近などの需要のあるエリアなら入居者が見つかりやすいため、手軽に始めるサラリーマンが多いのがこのタイプ。

最近は、不動産業者の営業マンもこのタイプを勧めてくることが多いようですね。

 

基本的な購入の流れ

築年数の古い中古アパートや団地の区分であれば300〜500万前後からあります。

ただし、資産価値の高い都心タワマンの区分を購入する場合は数千万を超えるので、やはりローンを組むことが多いでしょう。

よく賃貸情報をみていると「分譲タイプ」とうたった物件がありますよね?

あれはまさに、区分オーナーが家賃収入を得るために入居者を募集しているのです。

あなたの収入や属性に合う区分物件を探してくれる業者さんは、大きいところだとプロパティエージェントRenosy(リノシー)があります。

これらの業者とつながりを作りつつ自力で物件を探すのが、大家デビューへの最短ルートです。

 

メリット

では、区分アパマン投資のメリットをお伝えします。

 

(1) 少額で始められる

1棟モノに比べると少額で始めることができ、立地さえ間違わなければ売れないことはほぼないでしょう。

少額資本という点では戸建投資ともかぶりますが、こちらはあまり手がかからないのが特徴。

土地は自分のものではないため、草刈りの手間や隣の土地の持ち主とのトラブルに巻き込まれることもありません。

 

(2) 物件数が多い

他のタイプにない特徴として「物件が豊富である」ことが挙げられます。

これによって、間取りやエリアなどの希望条件に合わせた物件が見つかりやすいのです。

これが1棟物や一戸建てだとそういうワケにはいきません。市場に出回る物件自体が少ないですからね。

しかし、物件が多いということは同時にライバルが多いことを示しています。

よって、気になった物件があった場合、そのエリアで他の物件よりも選ばれる優位性があるか否か見極める必要があります。

 

デメリット

反対に、区分投資のデメリットを挙げていきます。

 

(1) 維持費がかかる

区分は毎月かかる維持費を注意深くチェックしなければいけません。

  • 管理維持費
  • 修繕積立金
  • 駐車場代

これらの項目は、区分を購入すると毎月払わなければいけません。

つまり、区分投資で毎月利益を出すには、これらの維持費を差し引いても十分にプラスでなければいけません。

 

(2) リノベーションの幅が狭い

区分オーナーは、建物のオーナーではありません。

区分オーナーが好きなようにリノベーション(=改造)できるのは専有部分だけなので、共有部分にあたる「窓サッシ」や「玄関ドア」はいじることができません。

また、床をフローリングに変えようと思っても、遮音性の低い床材は使えないなど、部屋の中のリフォームであっても建物ごとに独自のルールがあります。

よって、お洒落なリノベーションを施したい人にとっては少々不自由な特徴があります。

 

(3)土地が付いていない

1棟モノのオーナーは、「建物」と「土地」の両方のオーナーです。

でも、区分オーナーは「部屋の空間」だけのオーナーであって、その建物自体は自分の所有権ではありません。

そうなると、例えば建物の外壁がボロボロになっても、自分のタイミングで修理することができません。

それらはすべて、建物のオーナーの手に委ねられるのです。

その代わり、隣人と土地の境界線でモメるなどのトラブルに巻き込まれる危険性はないですけどね。

 

3. 一戸建て

最後に、ぼくがメインでやってきた一戸建ての説明です。

 

どんなもの?

いわゆる一軒家のことですね。

ファミリー物件が対象となることが多いので、間取りや駐車場が子育て向きであることが求められます。

 

基本的な購入の流れ

中古戸建投資に限って対象になるのはせいぜい500万以下なので、中には現金で購入する方もいます。

ただし、現金を使い果たしてしまうと2軒目以降へ進めなくなるので、よほど自己資金に余裕がなければローンを組むことになります。

また、一部だけローンを組んで、手持ちの現金と合わせて購入する方法もあります。

現金払いだと決済スピードが速く売主が喜ぶので、一般的に値切れる可能性が高くなります。

 

メリット

ここでは中古の戸建をメインにメリットをまとめます。

 

(1) 少額で始められる

物件情報サイトを見るとわかりますが、エリアによっては300万前後の中古戸建がゴロゴロあります。

余裕があれば現金で購入してもいいし、ローンを利用する手もあります。

また「少額で始められる」という点は先ほど説明した区分と同じですが、こちらは土地も自己所有となるため、修繕積立金や駐車代はかかりません。

 

(2) リノベーションの幅が広い

土地・建物の両方のオーナーになるので、自分のアイデア次第で空室を埋める工夫ができます。

  • 外壁の色を変える
  • 五右衛門風呂を設置する
  • 物置を改造して「離れ」をつくる
  • ブロック塀を破壊して駐車スペースを増やす

株や馬券は買ったらひたすら祈ることしかできませんが、戸建は利益を生むために自分でアレコレ努力できます。

つまり、DIYやリノベーションを自分の手でやりたいという人にとって、これほど楽しめる物件はないでしょう。

ただし、それらをすっとばして早く家賃収入を手にしたい人にとっては、少々手間がかかるかもしれません。

 

(3) 共有部分がないので管理がラク

一棟モノの場合、階段などの共有部分は管理会社に委託するなどして定期的に清掃しなければなりません。

しかし、戸建の場合は敷地内の掃除や草むしりなどの管理を入居者さんがすることになります。

なぜなら、一戸建てには共有部分が存在しないから。

よって、雨漏りや光熱関係の故障さえなければ、一戸建ては管理がものすごくラクです。

ぼくが所有する一戸建ても、月1回家賃の振込確認する以外に仕事がありません。

 

(4) 需要がある

一戸建ては、アパートやマンションよりも需要が出やすい特徴があります。

  • 室内でペットを飼いたい
  • 家庭菜園ができる庭が欲しい
  • 赤ちゃんの泣き声を気にしたくない
  • 駅から遠くていいので駐車場がほしい

など、確実に集合住宅よりも一戸建てに住みたい一定の理由があるからです。

賃貸物件を探したことがある人は分かると思いますが、一戸建て賃貸の物件数は、アパマンに比べて少ないです。

よって、多くのエリアで一戸建て賃貸は「早い者勝ち」状態なのです。

それなら家を建てるんじゃないの?と思われますが、世の中には住宅ローンが通らない人達がたくさんいますからね。

 

デメリット

戸建投資にもデメリットはあります。

 

(1) 現金が蓄積されるスピードが遅い

1軒の物件から家賃が1世帯分しか取れないため、投資規模の拡大スピードが遅いという問題があります。

ぼくの1号物件は55,000円で賃貸中で、そのうち約15,000円はローン返済。

だから月々の利益は3万円ほどです。ここをどう捉えるかですね。

「最速で○○億円!」目指す人は、いち早く1棟モノにチャレンジすることをオススメします。

紺野健太郎さんの本をみると、いかにスピード感が違うかとてもよくわかりますよ。

 

(2) 物件数が少ない

区分にくらべて物件数が少なく、見つけにくいという欠点もあります。

物件情報サイトと日夜にらめっこするのが性に合わない人は、戸建投資は断念した方がいいかもしれません。

常に最新の物件をチェックするのが楽しく感じるなら、ここは特に問題にする必要はないでしょう。

 

まとめ:最初はいろんなところから情報を集めるべし

自分がどんな物件を狙いうちすればいいのか、イメージできましたか?

属性によって物件タイプは絞られますが、最初はしばりを作らずに多方面から情報を集めることが大事。

新築一棟ならアイケンジャパンエイムプレイス、中古一棟ならケリーバックスが資料を配布しています。

こちらは年収500万が最低ラインになってくるので、チャンスがありそうな方は問い合わせてみましょう。

年収400万台でもチャンスがある区分マンションはプロパティエージェントRenosy(リノシー)から資料請求できます。

たいてい無料のDVDや書籍がオマケでついてくるので、もらっておいて損はありません。

いきなり物件タイプを決めつけてしまうと可能性を狭めてしまうので、はじめは広く浅く探って全体像をみましょう。

そいではまたー!

不動産投資の勉強を初めてまもない方はこちらもどうぞ。

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中村ひろき


草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中!

名古屋生まれ那覇育ち。

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