2018年は不動産の売り時?このタイミングでぼくが戸建を売った理由

こんにちは。中村ひろきです。

先日、280万で買った築30年の一戸建てを500万で売ることに成功しました。

なぜ、月55,000円の不労所得を生んでくれた物件をこのタイミングで売ったのか?

この記事で解説したいと思います。

  • 2018年は不動産の売り時なの?
  • そもそも不動産の価格ってどう決まるの?
  • 不動産の売り時を逃さないポイントは?

これらの疑問点は、この記事を読むことによって解決します。参考にしてください。

 

2018年は大量に売られてバーゲンセールが始まる?

アキラくん
東京オリンピックまでは上がり続けるといわれてるけどどうなの?

東京都心のマンション価格が上がり始めたのは2013年頃。

このままオリンピックまでは上がり続けるといわれていますが、実際ピークポイントはどのあたりなのでしょうか?

ぼくはぶっちゃけオリンピックが始まる前、具体的に2018〜2019年ごろ一気に「売り」が増えると予想しています。

そして「売り」が増えれば、当然ながら同じような物件が大量に市場に出回ることになるので、価格は下がります。

では、なぜ「売り」が増えると思うのか。

2013年ごろ、オリンピックまでの価格上昇を見越して多くの投資家が物件を買いあさりました。そろそろそのブームから5年が経過するんですね。

物件を買ってから5年が経つとなにが起きるか知っていますか?そう、5年を境に短期譲渡税が長期譲渡税に切り替わります。

5年以内に物件を売ると、所得税は30%、住民税は9%かかります。

5年以降に物件を売ると、所得税は15%、住民税は5%かかります。

つまり、同じ売るなら、5年を経ってから売ったほうがずっと節税になるということ。

2018〜2019年は、ブームの頃に買った物件たちが5年経過を迎え、待ち構えたかのように一気に売られる可能性があるのです。

ここまでは都心マンションの話。

田舎や郊外の不動産はそもそも投資家が殺到していないので上記の話はカンケーありませんが、こちらは人口減少という避けられない現象によって、限られた地域以外の大部分は価格下落すると思われます。

では、そもそも自分が所有している不動産の価格ってどのように決まるのでしょうか。

次章で解説します。

 

そもそも不動産の価格ってどう決まるの?

そもそも不動産の価格ってどう決まるんでしょうか?

実はつかみどころがなくて非常にわかりにくく、景気だけでなく売主・買主のプライベートな事情によってもかなり異なります。

あえて価格を3つに分けるとすれば次の3つです。

  1. 査定価格
  2. 募集価格
  3. 成約価格(=実勢価格)

はい、漢字がたくさん出てきましたね。そんなに難しくないので安心してください。

まず❶の査定価格。あなたが業者に売却を依頼したときに業者が見積もる価格です。

国土交通省で定められている路線価や過去の取引事例をもとに決められます。

路線価というのは、道路に接している物件1㎡あたりの評価額のこと。国土交通省の全国地価マップで調べられます。

シロウトが価格をつけると高すぎても安すぎても売却が成功しませんから、やはりプロの目で適正価格を割り出してもらうことになります。

 

ところが、査定価格のまま売り出すわけではありません。

たとえばあなたがローンの残債がある物件を売りたい場合、残債額以上で売りたいですよね。

また、近隣に似たような売り物件がたくさんあるなら、それらの物件に負けないように多少安売りをしなければいけません。

そのように個人的な事情や近隣の相場をみて付けられる値段が❷の募集価格です。

買取希望者に値切られることを見越して、最初は高めに設定されることもあります。

 

最後が❸の成約価格。これは実際に売れた価格のことです。

たいてい募集価格より安くなりますが、思った以上に物件が評価されて高くなることもあります。

 

とまぁ、こんな感じでとにかく不動産の価格ってわかりにくいです。

そのわかりにくさを乗り越えてなぜぼくが280万の一戸建てを売ることにしたのか。次章へ進みます。

 

ぼくが岐阜市の一戸建てを売った理由

ぼくが280万で買った戸建は月55,000円の家賃で賃貸していました。

いっさい滞納もなく2年4ヶ月間お金を生んでくれる最強のキャッシュマシーンでした。

そんな超優良物件をなぜこのタイミングで売ることにしたのか。理由は2つあります。

 

人口減少エリアだった

岐阜の郊外にあったぼくの一戸建ては、ゆるやかですが人口減少エリアでした。

小学校のお子様がいらっしゃったのでよほど引っ越しはないだろうと思ったけど、それでもこのご家族が出て行ったら借り手が見つかるかわからない。

かも近隣は売り物件があまりなかったので、ライバルがいないうちに売ったほうが高く売れるだろうなと思い、売却に踏み切りました。

まぁ、ぼくがビビりすぎているだけで、実際あと10年くらいは住んでくれて家賃を生み続けてくれたでしょう。

そこにもう一つの理由が加わるというわけです。

 

ときどき故障があった

そう、築30年の現役選手であるものの、ちょくちょく水道関係で故障を起こしていたのですね。

2年間で、5万くらいの修理が2回あったかな。つまり家賃2ヶ月分くらい修繕費でぶっ飛んでるわけです。

もともとシロアリも発生していて構造がどこまでもつが不安だったのもあり、大きな修繕が発生する前に売ったほうがいいなと。

不動産でもなんでもそうなんですが、少しもったいないと思うタイミングで売ったほうが高く売れるんですよね。

自分がいらないと思った頃には、市場にとってもだいぶいらない存在になっているだろう。そんな早め早めの精神で、まだまだ稼いでくれるであろうキャッシュマシーンを手放すことにしたのです。

とまぁ、ここまではぼくの郊外ボロ戸建の話。

では、それ以外に「今、売ったほうがいい物件」ってどんな物件でしょうか。次章に続きます。

 

今すぐに売ったほうがいい不動産とは?

ぼくが今思う「今このタイミングで売ったほうがいい物件」は2種類あります。

 

1.毎月赤字を垂れ流している物件

安定した給料のあるサラリーマンであれば誰でも融資が通った2017年頃までの市況。

このときに毎月赤字のキャッシュフローが出る物件を「節税ですよ!」のセールストークで買わされた人は、ほぼ間違いなく売ったほうがいいと思います。

そういう物件がまさに2018〜2019年頃に「大量に売りに出される」と見込まれている物件で、今はまだみんなが売ってないからという理由で売らないと、いざみんなが売り始めた頃には手遅れになりかねないのです。

ぼくの岐阜の物件だって、まだまだ月55,000円を生んでくれる絶頂期にあえて手放しました。

みんなが手放すのを待ってからでないと行動できない思考でいると危ないのです。今はまさにそういう市況。

今後物件価格が下落するということは、逆を言えば物件が安く買えるチャンスなわけですから、今赤字を垂れ流している物件を売ってキャッシュを手元に置き、お買い得な物件が出てくるのを待てばいいじゃないですか。

きっと大成功している資産家はこのことを理解しているので、すでにお買い得物件を待ち構える体勢に入っているでしょう。

かくいうぼくも280万の物件を売って500万のキャッシュを得たので、ふたたび数年間保有して利益の出そうなボロ戸建が出てこないか虎視眈々とその機会を狙っています。

 

2.田舎の土地

ぼくがふたたび狙っているのは、田舎とはいえ人口多めの郊外住宅地です。

本当に売ったほうがいい「田舎の土地」とは、まわりにスーパーや病院のない隔絶された交通インフラに乏しいエリア。

これはヤバいですね・・・よほど地域復興がうまくいかないと見込みはないので、今すぐに売ったほうがいいです。

こういった物件はすでに数えきれないほどネットで出回っており、褒めようがないのでコメント欄に「セカンドハウスに最適!」などと紹介されています(笑)

そんな救いようのない維持費がかかりまくるボロ家を所有するくらいなら、田舎に滞在したいときだけ民宿に泊まったほうがよほど安上がりですよね・・・。

このタイプはすでに売ろうと思ってもなかなか売れない地獄にハマりがちなので、もし両親からこういった物件を譲渡されていたらほぼ間違いなく売ったほうがいいです。売り方は次章。

 

どうすれば不動産の売り時を逃さないの?

もし売ろうか迷っている不動産がある場合は、とりあえず査定に出しておくことをオススメします。

というのも不動産は流動性が低いので、いざ売りたいと思ったときに買いたい人が現れるとは限らないんですね。

査定に出すだけならお金はかからないので、一応どれくらいの価格なのか知っておいて損はないのかなと。

できるだけ高く売るコツは、複数の不動産業者に査定を依頼しておくことです。

業者によって得意なエリアや物件の特徴があるので、1社に任せること非常に危険です。1社に任せたら全然売れなくてどうしようもない、というのは非常によくある話。

早く売ってしまいたい業者に安く買い叩かれないためにも、複数の業者で競わせましょうということ。

査定サービス大手の「HOME4U」や「すまいValue」は、同時に複数社から見積もりを取って査定額を比較できます。

1分ほどで入力を済ませるだけで査定してくれるので、ぜひ使ってみてください。

ひろき
ぼくも使ったけど、しつこい営業電話もぜんぜんなかったよ。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

ぼくが戸建を売ったタイミングをみてもわかるとおり、とにかく早く動いたほうが最終的な損は少ないんですよ。

日曜日にイオンが混んでいて、給料日には焼肉が混んでいて、クリスマスにディズニーが混んでいるように、大衆と同じタイミングでしか動けないと、それだけで本来受けられるサービスの質が低下してしまいます。

不動産も同じで、みんなが得られない利益を得るには、みんなと違うタイミングで動かなければいけないということです。

所有している不動産の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてくださいね!

そいではまた〜〜!!

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中村ひろき


32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!

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32歳/週4サラリーマン。ハーレーに乗りながら名古屋と長野で二拠点生活してます!不動産投資の経験ゼロの方が1軒目を買うまでのノウハウを発信中。岐阜と長野に計2軒の中古戸建を所有しています。『中村ひろき公式ブログ』も運営中!