こんにちは。ボロい戸建をこよなく愛する、草食系大家の中村ひろきです！
不動産投資をしたことがない人って、必要以上に不動産業者との接触をビビってますよね？
ぼくも人見知りだし最初は超怖かったんですが、その必要は全くないことがわかりました。
だって、向こうからすればこっちは大事なお客様ですから。丁重に扱っていただけることの方が多いですよ。
とはいえ、最初はなかなか平常心を保てず、物件見学を申し込むのすらビクビクしてしまうもの。
というわけで、今回は「不動産投資家が物件見学時に最低限業者さんに尋ねるべき質問」をまとめました。
ぼくはこの質問をiPadに入れておいて、当日タッチペンで業者さんの回答を記入してますよー！
もくじ
1.売主さんはどんな人か？
挨拶代わりに聞くのがこの質問です。
ここで確認したいのは「危ない属性の人たちじゃないかな？」という程度ですね。
なんとなく購入前後に揉め事が起こりそうな人と関わりたくないですもんね・・・。
業者さんからは「老夫婦ですよ」「小学生のお子さんがいらっしゃる4人家族です」という無難な答えが返ってきます。
2.売却する理由は？
これはメッチャ大事ですね。
この答えによって、値切れる可能性が広がったり、買わない方がよかったりするので、忘れずに聞いておきましょう。
まず、買っても問題なさそうな売却理由はこちら。
- 「転勤や引越しするから」
- 「子供が自立して夫婦だけになったから」
- 「老人ホームに入居するから」
- 「離婚したから」
- 「住宅ローンが支払い困難になったから」
特に4,5の場合は、売主が「早く売ってしまいたい」と思っているケースが多く、値切れる可能性が高いです。
反対に、買うのをためらった方がいい売却理由はこれです。
- 「建物内で事件や事故があったから」
- 「悪臭や騒音などの環境問題があるから」
- 「近隣住民とのトラブルがあったから」
- 「雨漏りや傾きなど住宅の欠陥があるから」
業者さんは「知っていたらここで住まなかっただろう」と思われる事項をあらかじめ告知しなければいけない義務があります。
でも「どこまで告知するか」という範囲がすごい曖昧なんですよね。
特に3,4については、どこまで「トラブル」「欠陥」とするのか、人によって基準はまちまちです。
（そもそも売主さんが業者さんに伝えていないことも十分考えられる）
ま、ぼくの買う500万以下のボロ家は現状渡しであることが多いので、住宅欠陥の有無は自分の目でチェックしたほうが確実ですね。
これらのネガティブな理由がある物件は相場より安いことが多いので、これらの欠点を乗り越える力のある人にとってはチャンスかもしれません。
ぼくはなるべく避けたいけど・・・。
3.固定資産税と都市計画税はいくらか？
過去記事でも触れましたが、中古戸建はとにかく固定費がかからないんですよ。
参考：不動産投資の代表的な3つの物件タイプを徹底解説するよ！
かかるとすれば、この固定資産税と都市計画税なので、ぜひチェックしておきましょう。
（マンションの1室のオーナーは、駐車場・修繕積立金・維持費などめっちゃ固定費かかります）
ちなみに、日本三大名泉の下呂の市街地にある物件を下見に行った時は「15,000円/年」と言われました。
地域によってずいぶん差があるので忘れずに確認を。
4.近隣との取り決めはないか？
隣接する土地の持ち主さんと大事な取り決めがある場合があります。
例えば、過去にぼくが見学に行った物件で業者さんにこう言われたことがあります。
「そういえば、隣の家の方が『ウチの境界線に侵入している屋根の部分切ってね！』と言われています」と。
また、今所有している物件を買う時は、業者さんからこんな説明がありました。
「この物件の雨どいが隣の家に侵入してるんですが、そこは許可もらってるので大丈夫です」と。
これらを知らずに買ってしまうと、購入後に隣の家とトラブルになることも考えられるので、忘れずに確認したいですね。
5.空き家になってどれくらい経つか？
これを必ず聞かなきゃいけない理由は2つあります。
- 空き家期間が長いほど劣化するから
- 空き家期間が長いほど値切りやすいから
1については、空き家期間が長いほどカビやシロアリ被害を受けている場合があるので、リフォームにかかる費用を見積もる上で最重要です。
2については、空き家期間が長いほど売主さんが弱気になっているケースが多いので、こちらの希望をある程度聞いてもらえる可能性が高いのです。
空き家期間が長いほど物件に魅力がないことになりますが、それを安く提供するor付加価値をつけることで需要が生まれるので、ぼくは売れ残り物件の可能性を探るの好きですね。
6.問い合わせ件数はどれくらいか？
ライバルが多いほど早く売れる可能性があり、値切れる可能性も低くなるので、ぜひ聞いておきたいところ。
人気のある物件の場合、業者さんはこんな返答をします。
「問い合わせ多いですよ。このあとも立て続けに2件予約が入ってます。」
（ただし、ここはついてもバレない嘘なので、こちらを急がせたいためにサバを読んでる可能性は十分あります。）
人気のある物件はすぐに売り切れるので、あらかじめ購入に踏み切る物件の最低基準は明確にしておいたほうがいいですね。
えー、例えば「駐車スペース2台分」とか「間取り3LDK以上」とかですね。
えー、ぼくは何も決めていませんね（笑）
7.今までの見学者はなぜ買わなかったか？
今までさんざん見学者が訪れているのに、なぜか売れ残っている物件がありますよね。
その場合、業者さんにこの質問をしてみてください。
なぜなら「過去の見学者の声は、未来のお客様のニーズ」だからです。
うわー。良いこと言っちゃった。
これ、どういうことか説明しますね。
あなたが物件見学したときに、この質問をするとしますよね。
すると、業者さんはこう答えました。
「みんな駐車スペースが無いのがイタイって言うんですよ。それ以外は気に入るみたいなんですけどね。」
ということは、この物件に駐車スペースを作れば需要が生まれる可能性ありませんか？
・・・。
ブロック塀を破壊しましょう！木を切り倒しましょう！駐車スペース作っちゃいましょうよー！
そうすれば、賃貸に出したとき入居希望者が現れる可能性高くないですか？
購入を断念した見学者の不満を解決できるスキルがあれば、売れ残り物件を人気物件にチェンジできます。
そのためにも、この質問は欠かせないということですね。
8.どこまで手直ししてくれるか？
空き家期間が長く売主さんが弱気になっている物件は、こちらの注文が通る可能性があります。
- 建物内の家財道具を撤去してほしい
- 雨漏りを修理してほしい
- 畳を新品にしてほしい
などなど。
ただし、売主さんが直接動いてくれるというよりも、それらにかかる費用分を物件価格から差し引いてくれるパターンが多いです。
こちらの希望に譲歩してくれる姿勢が強ければ強いほど、売主さんが早く売り払ってしまいたいという気持ちが表れている証拠。
その気持ちがどの程度かを推し量るために、ぼくは必ずこの質問をするようにしています。
9.物件価格はどのように変化してきたか？
売主さんの気持ちを読み取って値切り可能幅を知るための大事な質問です。
例えば、ここに500万の物件が2つあります。どちらが値切り可能だと思いますか？
- 売りに出してから5年経つけど、ずーっと500万の物件。
- 売りに出してから1年しか経ってないけど、1,000万→750万→500万と変化してきた物件。
間違いなく、2の方が売主さんの「早く売り払いたい」という気持ちが表れていますよね。
2のケースなら「○○円なら即決します」と切り出せば、格安で買える可能性があります。
ただ、物件価格の変化については嘘をついてもこっちには知る由もないので、胡散臭い業者さんが「この物件もともとは1,300万で売りに出してたんですよ！」などとお得感を演出してくることもあります（笑）
10.値下げの可能性はあるか？
上の質問をすればたいてい察しはつきますが、ぼくの場合は「どの程度値下げできそうか」聞くようにしています。
売主さんが売り急いでいる場合は、業者さんから「ぶっちゃけ○○円までならいけます」と打診してくることもあります。
ただ、値下げ根拠のない「とにかく安く買いたい姿勢」は嫌な顔をされることもあるので、
- 雨漏り費用分だけ見積もりを出すので、その分引いてもらいたい
- リフォームの際に現地へ通う交通費分だけ引いてもらいたい
など、具体的な根拠を示したほうが希望が通る可能性が高いと思います。
まとめ
結局のところ、これらの質問をする理由はほとんどこの2点に集約されます。
- できるだけ安く仕入れるため
- トラブルを未然に防ぐため
できれば近隣の情報も聞き込みできるといいのですが、売主から売却を依頼された業者さんは物件から離れた会社のことも多く、あまり詳しくないことが多いです。
物件の近隣情報を集めるにはこの記事を参考にしてください。
参考：そのエリアについて一番詳しいのはgoogle様？商店のおばちゃん？
そいでは今日も楽しい不動産投資ライフをお送りくださいー！
中村ひろき
草食系大家としてゆるゆると家賃収入を稼ぎながら、離島などの秘境へ出張治療しています。「好きも嫌いも我慢しないライフスタイル」をモットーに、大好きな戸建て投資で遊び倒します。
個人ブログ『TraveLife』も運営中！
名古屋生まれ那覇育ち。
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