こんにちは。草食系大家の中村ひろきです！
不動産投資をしたことがない人って、必要以上に不動産業者との接触をビビってますよね？
ぼくも人見知りだし最初は超怖かったんですが、その必要は全くないことがわかりました。
だって、向こうからすればこっちは大事なお客様ですから。丁重に扱っていただけるのがフツーです。
とはいえ、最初はなかなか平常心を保てず、物件見学を申し込むのすらビクビクしてしまうもの。
というわけで、今回は「不動産投資家が物件見学時に最低限業者さんに尋ねるべき質問」をまとめました。
ぼくはこの質問をiPadに入れておいて、当日タッチペンで業者さんの回答を記入してますよ！
もくじ
1.売主さんはどんな人か？
挨拶代わりに聞くのがこの質問です。
ここで確認したいのは「危ない属性の人たちじゃないかな？」という程度ですね。
購入時に揉め事が起こりそうな人となるべく関わりたくないですもんね・・・。
業者さんからは「老夫婦ですよ」「小学生のお子さんがいらっしゃる4人家族です」という無難な答えが返ってきます。
2.売却する理由は？
これはメッチャ大事ですね。
この答えによって値下げの幅が探れるので、忘れずに聞いておきましょう。
まず、買っても問題なさそうな売却理由はこちら。
- 「転勤や引越しするから」
- 「子供が自立して夫婦だけになったから」
- 「老人ホームに入居するから」
- 「離婚したから」
- 「住宅ローンが支払い困難になったから」
特に4,5の場合は、売主が「早く売ってしまいたい」と思っているケースが多く、値切れる可能性が高いです。
また、購入自体を見送った方がいい売却理由はこれです。
- 「建物内で事件や事故があったから」
- 「悪臭や騒音などの環境問題があるから」
- 「近隣住民とのトラブルがあったから」
- 「雨漏りや傾きなど住宅の欠陥があるから」
業者さんは「知っていたらここで住まなかっただろう」と思われる事項を告知する義務があります。
でも「どこまで告知するか」のラインはは法律で決まっていないため曖昧です。
特に3,4については、どこまで「トラブル」「欠陥」とするのか、人によって基準はまちまちです。
（そもそも売主さんが業者さんに伝えていないことも十分考えられる）
これらのネガティブな理由がある物件は相場より安いので、欠点を乗り越える力のある人にとってはチャンスかもしれません。
ぼくはなるべく避けたいけど・・・。
3.固定資産税と都市計画税はいくらか？
どの物件を買うにしても固定資産税と都市計画税は必要なので、必ずチェックしておきましょう。
ぼくの岐阜物件は40,000円/年くらい。
日本三大名泉の下呂の市街地にある物件を下見に行った時は15,000円/年でした。
地域によってずいぶん差があるので忘れずに確認を。
4.近隣との取り決めはないか？
隣接する土地の持ち主さんと大事な取り決めがある場合があります。
例えば、過去にぼくが見学に行った物件で業者さんにこう言われたことがあります。
「隣の家主が『ウチの境界線に侵入している屋根の部分切ってね！』とおっしゃってます」と。
また、今所有している物件を買う時は、業者さんからこんな説明がありました。
「この物件の雨どいが隣の家に侵入してるんですが、そこは許可もらってるので大丈夫です」と。
こういった取り決めを確認しないと、購入後に隣家とトラブルになるので忘れずに確認したいですね。
5.空き家になってどれくらい経つか？
これを必ず聞かなきゃいけない理由は2つあります。
- 空き家期間が長いほど劣化するから
- 空き家期間が長いほど値切りやすいから
1については、空き家期間が長いほどリフォーム代がかかるので必ず聞きたいところ。
2については、空き家期間が長いほど売主さんが弱気になっているケースが多いので、こちらの希望をある程度聞いてもらえる可能性が高いのです。
空き家期間が長いほど物件に魅力がないことになりますが、それを安く提供するor付加価値をつけることで需要が生まれるので、ぼくは売れ残り物件の可能性を探るの好きですね。
6.問い合わせ件数はどれくらいか？
ライバルが多いほど早く売れる可能性があり、値切れる可能性も低くなるので、ぜひ聞いておきたいところ。
人気のある物件の場合、業者さんはこんな返答をします。
（ただし、ここはついてもバレない嘘なので、こちらを急がせるためにサバを読んでる可能性もあります。）
人気のある物件はすぐに売り切れるので、あらかじめ購入に踏み切る物件の最低基準は明確にしておいたほうがいいですよ。
ぼくは「駐車スペース2台分」「間取り3LDK以上」と決めています。
7.今までの見学者はなぜ買わなかったか？
今までさんざん見学者が訪れているのに、なぜか売れ残っている物件がありますよね。
その場合、業者さんにこの質問をしてみてください。
なぜなら「過去の見学者の声は、未来のお客様のニーズ」だからです。
これ、どういうことか説明しますね。
あなたが物件見学したときに、この質問をするとしますよね。
すると、業者さんはこう答えました。
「みんな駐車スペースが無いのがイタイって言うんですよ。それ以外問題ないんですけどね。」
ということは、この物件に駐車スペースを作れば需要が生まれる可能性ありませんか？
ブロック塀を破壊しましょう！木を切り倒しましょう！駐車スペース作りましょう！
そうすれば、賃貸に出したとき入居希望者が現れる可能性高くないですか？
購入を断念した見学者の不満を解決できるスキルがあれば、売れ残り物件を人気物件にチェンジできます。
そのためにも、この質問は欠かせないということですね。
8.どこまで手直ししてくれるか？
空き家期間が長く売主さんが弱気になっている物件は、こちらの注文が通る可能性があります。
- 建物内の家財道具を撤去してほしい
- 雨漏りを修理してほしい
- 畳を新品にしてほしい
などなど。
ただし、売主さんが直接動いてくれるというよりも、それらにかかる費用分を物件価格から差し引いてくれるパターンが多いです。
こちらの希望に譲歩してくれる姿勢が強ければ強いほど、売主さんが早く売り払ってしまいたいという気持ちが表れている証拠。
その気持ちを推し量るために、ぼくは必ずこの質問をするようにしています。
9.物件価格はどのように変化してきたか？
売主さんの気持ちを読み取って値切り可能幅を知るための大事な質問です。
例えば、ここに500万の物件が2つあります。どちらが値切り可能だと思いますか？
- 売りに出してから5年経つけど、ずーっと500万の物件。
- 売りに出してから1年しか経ってないけど、1,000万→750万→500万と変化してきた物件。
間違いなく、2の方が売主さんの「早く売り払いたい」という気持ちが表れていますよね。
2のケースなら「○○円なら即決します」と切り出せば、格安で買える可能性があります。
ただ、物件価格の変化についてはこっちは知る由もありません。
よって、業者さんが「この物件もともとは1,300万で売りに出してたんですよ！」などとウソをつき、お得感を演出してくることもあるでしょう。
10.値下げの可能性はあるか？
上の質問をすればたいてい察しはつきますが、ぼくの場合は「どの程度値下げできそうか」聞くようにしています。
売主さんが売り急いでいる場合は、業者さんから「ぶっちゃけ○○円までならいけます」と打診してくることもあります。
ただ、値下げ根拠のない「とにかく安く買いたい姿勢」は嫌な顔をされることもあるので、
- 雨漏り費用分だけ見積もりを出すので、その分引いてもらいたい
- リフォームの際に現地へ通う交通費分だけ引いてもらいたい
など、具体的な根拠を示したほうが希望が通る可能性が高いと思います。
まとめ
結局のところ、これらの質問をする理由はほとんどこの2点に集約されます。
- できるだけ安く仕入れるため
- トラブルを未然に防ぐため
できれば近隣の情報も聞き込みできるといいのですが、売主から売却を依頼された業者さんは物件から離れた会社のことも多く、あまり詳しくないことが多いです。
物件の近隣情報を集めるにはこの記事を参考にしてください。
そいではまたー！
