不動産投資の失敗事例1

不動産投資の失敗事例

不動産投資をしていると失敗することがあります。私も恥ずかしながら沢山失敗をしてきました。そんな失敗事例を書いて皆さんには不動産投資で大失敗しないよう反面教師にしてもらえたらなと思います。

こんな物件購入しました。

とある地方で1億数千万のRC物件を購入しました。1階が店舗や倉庫が5戸、上に20戸の共同住宅がついているいわゆる下駄ばきマンションというやつです。築年数は19年ほどで利回りは表面利回りで11%~12%程度でした。
当時市況は加熱していて8~9%程度が相場でしたので割安に購入したのですが、なぜ割安だったかというと任意売却案件だったからです。任意売却とは簡単にいうと債務の返済ができなくなり売却を余儀なくされる状況です。
任意売却案件はオーナーにお金がないので修繕が不十分であったり入居者の属性が悪いことが多いのですが、私が購入した物件も多分に漏れずで、入居者はろくに審査せず入居させてしまっていたり、一度も外壁や屋根を塗りなおしておらず痛みがひどかったんです。

自主管理は辞めよう

地方によくあるんですがそのエリアに管理会社が2~3社しかないケースがあります。そのうち大手不動産の管理会社はテナント系(店舗や事務所)等は管理しません。というところもあります。地方は入居付けが難しいし管理経験がないからなんでしょうね。ですので私はテナント系5部屋は自主管理しておりました。管理費も少し浮くしいいかなーとなめておりました。

でも、自主管理相当めんどくさいです。24時間携帯に連絡がきます。ほんと絶対やめた方が良いです。

そしてさらに管理コストを浮かせる方法としてゴミ拾い等の清掃業務をシルバー人材センターに任せるというテクニックがあります。
不動産投資本やネット情報でもこのテクニックをみかけるときがあります。私もシルバー人材センターから派遣されたおばちゃん2人を時給数百円で週2~3日掃除に来てもらってたんです。

シルバー人材センターへ行ってきました。

地方の場合、シルバー人材センターに登録している年配の人ってそんなにたくさんいるわけではないのでまず人材を確保するのに手こずります。それでも何とか一人確保できました。ところがその人が現地をみて一人ではできないと言い出したために結局2人を雇う羽目になりました。

実際どんな業務をやらせるのか立ち会って指示してほしいと人材センターの職員にいわれ遠路はるばる行くと、まず掃除道具がないわけです。

おいおい、それはよ言ってくれよ。と思いながらも、すぐ近くにホームセンターがたまたまあったんで急きょ買いに行きました。そして、なぜか2人雇わされていたため掃除道具も2セット買う羽目に。。。心の中では、(管理コストを安くするためにシルバーにお願いしているのに掃除道具買わされるし、それも2セットかいな。)と思っておりました。

で、いざ手すりを水拭きしたりごみを塵取りでとらせてみるとなんか気怠そうだし、雑談はするしで大丈夫かなー?って思いながらも、他の人材のあてもないしこの人たちで仕方ないかと諦め掃除を数か月してもらってました。

事件発生。

そう事件は現場で起きるんです。それも仕事で忙しい時に限って起きます。

賃借人Aから「オーナーさん、なんか裏庭でうんこの匂いがするんですけど。ティッシュと人糞らしきものが落ちていますよ。」と連絡が。

忙しい中、仕方ないので他の入居者に確認してみると、「倉庫を借りている中国人の○○さんが実は寝泊りしていて、倉庫仕様なのでトイレがないらしく、近くのコンビニに間に合わないときは裏庭でうんこしているみたい。」という情報をキャッチしました。

すぐに中国人の○○さんに電話し、「倉庫を借りているのに寝泊りするんじゃねー。それが嫌なら契約違反で出てってくれ」と言ったら「もう二度としません。」とのことでした。

次に、そのうんこを片付けてもらうために例の掃除を担当してもらっているおばちゃんに電話したんです。

おばちゃんは強かった。

私「うんこが落ちているらしいので至急片付けてもらえますか?」

おばちゃん「人のうんこを片付ける契約になっていない」

私「・・・・・」

これは無理だ。とおもい、すぐシルバー人材センターに連絡しクレームを言うと、職員が代わりに片付けに行ってくれました。そして、

職員「○○さんはまだ働きたがっています。次はちゃんと片付けると言っております。」

私「いや、来週から来なくていいです。」

と言い、管理会社に管理+掃除もお願いすることにしました。

不動産投資の教訓

やはりプロにお願いするのが一番です。月額数千円コストを削るより、掃除を生業としているプロに頼んだ方が絶対いいです。

そして自主管理はなるべく辞める。不動産投資のいいところって自分が働かず不労所得がはいるところなので自分が掃除とかは絶対にやってはいけないんです。それをやっている暇があるならほかのもっと時給の高い業務をやるべきです。

みなさん不動産投資は想定外のことが起こります。庭にうんこする人がいると思って不動産って買わないですよね?猫や犬等の動物じゃなく人がうんこします。
そんな想定外のことがおこるんだって知っていれば冷静に対処できます。そして不動産投資での失敗を回避できたり対処できるんです。