不動産投資の失敗事例2

不動産投資の失敗例

今回も不動産投資での恥ずかしい失敗事例を公開しちゃいます。今回は滞納についてです。滞納を許容することが大きな失敗につながります。

前回お話ししたうんこ物件の1室で家賃の滞納がありました。
はじめは2か月遅れで入金はされていたので特に気にしていなかったんです。それが3か月、4か月と滞納額が増えていきました。

住宅部分だったので自主管理ではなく、管理会社さんに管理してもらっていたので管理会社さんに督促はしてもらってたんですが、連絡がなかなか取れないので弁護士さんに頼みましょう。となりました。そのときの滞納金額は30万~40万くらい。

そこで私の知り合いの弁護士先生にお願いして内容証明郵便で、家賃支払ってもらえないなら裁判しますよーとしたんです。

弁護士事務所から内容証明が届いたら普通ならびっくりして支払ってくれるかなーと期待していましたがその後も音沙汰なし。

まじかー。

仕方ないんで明け渡し訴訟を起こしました。2回くらい裁判やったんですが裁判所から手紙が届いてるはずなのに法廷に現れず。

で、結局立ち退きさせる許可が出て、いついつまでに退去しなさいとなったわけです。これで一件落着と思ってました。この時点で弁護士費用も20万はかかってます。

ところが、ここからドラマが。

連帯保証人はだれ?

この部屋を借りていたのはファミリーで、夫Aが賃借人、妻B、子Cが住んでました。そして、賃貸借契約の連帯保証人は妻Bの父であるDだったんです。

管理会社が妻Bに、裁判が終わったんで退去してもらえますかと言いに行くと、妻Bが裁判所や弁護士からの内容証明郵便を判決確定後に見たと言うんです。夫Aへの手紙なので開けなかったんだそうです。そして、夫Aは失踪してしまっていると。。。

妻Bが家賃払うんで居させてと言ってたみたいですが裁判終わってるし結局、退去してもらうことになりました。

で、退去後の写真がこれ。

かなり汚い。粗大ごみ全部置いていった。その処分費及びクリーニング費用は90万くらい。泣きそうになりますね。家賃5万くらいがせいぜいの部屋に90万って。回収するのに16か月もかかるじゃん。不動産投資って儲からないす。表面利回りなんて意味ないです。実質利回りみなきゃと誓った日ですw

誰と裁判するの?

弁護士費用と滞納額、クリーニング費用合わせて150万くらいを妻Bに請求したいじゃないですか。でも、賃貸借契約を結んでるのは夫Aの方なんですよね。でも夫Aは失踪中。どうすりゃいいんだ?連帯保証人のDに請求するしかないよな。妻Bは返済能力ないし。連帯保証人Dは自己所有の家に住んでるみたいなので最悪その家を差し押さえればいいかなと思い、連帯保証人へ150万の損害賠償を弁護士を通じて請求したんです。

しかし、そんなお金はないと言われ、仕方なく連帯保証人Dへ裁判を起こしました。

また弁護士費用かかるし。。。それから裁判が始まり相手も弁護士を雇って予想外の展開になっていきました。

こんな展開になるとは・・・

相手側の主張:妻B(連帯保証人Dからすると実の娘)が家に来た時に勝手に実印を持ち出して賃貸借契約の連帯保証人にさせられていた。

私は署名押印していない。この字は私の字ではない。代理権のない妻Bが行ったので無効ですという無権代理(民法113条)を主張してきたんです。

まじかー。

そんなドラマみたいなことがあるんすか?って思いました。

まさか筆跡鑑定とかやるんかい?

そして、裁判官から賃貸借契約書の原本を出せと言われました。

でも持ってないんです。前のオーナーが原本もってなくて受け取っていない。
コピーだけは提出しましたが。筆跡からするとなんか不利な展開になってきたし。

このまま泣き寝入りかよー。

滞納されるは、弁護士費用は負担するは、退去の掃除代は負担するはで、さらに2回目の裁判費用も負担かい。悲しいー。

ところが、裁判官はみてくれていた。

裁判官はこんなこと言ってくれました。確かに勝手に実印を持ち出したのかもしれない。連帯保証人Dもだまされたかわいそうな立場。

でも、150万という金額を支払えない資力のない妻Bはあなたの実の娘ですよね?
その娘に支払えというのは親としてどうなんですか?といってくれた。

キタ――(゚∀゚)――!!

結果、当事者で和解をすることに。

わたし100万くらいは払ってほしいと言いました。

しかし、相手方は50万なら払うと。。。それも分割払い。

くそー。

そして、結局は、月々5万円を12か月払ってもらうことに。。。

不動産投資の失敗をしないために

不動産投資は家賃収入がなくなったら終わりですから家賃の支払いが遅れだしたらその借主は要チェックです。

服装の乱れは心の乱れと言いますが、部屋の乱れは家賃支払い日の乱れに繋がるんですねw

家賃滞納の裁判をしたり、立ち退きの裁判をしたりこんな大変な状況が起こりそうな面倒な賃借人の住んでる物件は売却するのもリスクヘッジとしてはありかと思います。

いまはまだ高値で売れる時ですから「HOME4U」で不動産の査定をしてもらってみるのもありかと思いますよ。

 

不動産投資は長期で持てば持つほどリスクは高くなりますから。

皆さんは私のように失敗しないでくださいね。

ではではまた!