不動産投資で住宅ローンを使うとどうなるか

住宅ローンの不正利用

住宅ローンを使って不動産投資をする方法が流行っているようです。

特に一棟不動産の融資がかぼちゃの馬車問題等で厳しくなってから金額の小さい区分所有投資が人気になっており、そのローン付けに住宅ローンが使われるケースがあります。

また、居住用としての名目で借りて実は民泊物件、シェアハウス、賃貸マンション等に利用されるケースがあります。

住宅ローンはそもそも自己の居住用の住宅をを購入するためにひくローンですので賃貸用(事業)に使用することはできないです。

住宅ローンってなに?

住宅ローンは自己の居住用のために使う目的で融資がされますし、借りるハードルも賃貸用の投資ローンより低い傾向にあります。

また、金利も賃貸事業用のローンが1%~3%程度(属性によっては0%台の人も)に対して、住宅ローンは0%台が通常です。

さらに、住宅ローンは35年等の長期での融資も可能です。

では、なぜ銀行は低金利でかつ長期で融資をしてくれるのでしょうか。それは銀行にとって住宅ローンの返済が個人の給料で返済されることが十分に期待できるし、衣食住のうちの住という生活基盤の一つで銀行にとってそれに融資することは社会的意義があるからです。

また、団体信用生命保険に加入すれば住宅ローンの借主が亡くなっても保険会社が金融機関に住宅ローンの残債を支払ってくれる制度で担保されてもいます。

そして、住宅自体の担保価値も当然あります。

つまり、銀行にとって借主の給料や金融資産という属性、不動産の担保価値を見誤らなければ貸し倒れるリスクが低い融資といえますので低利でかつ長期で融資できるというわけです。

ですので当然銀行は投資用のローンとして住宅ローンを使わることは想定していないですし、賃貸用に住宅ローンを使うことを嫌います。

でも、自己の居住用として自宅を購入し、借りたんですが急に転勤することになったとか、3LDKの家を買ったのに離婚や死別など家族が減ってしまって引っ越しせざるを得なくなることもあります。

そんなとき売却して返済しなくてはならないかといえば、そうでもなく賃貸に出すなんてこともあり得るのです。銀行もそれは仕方ないと思いますし、それを理由に一括返済を求めることはまずないです。

フラット35を不正利用して一括返済も

でも、

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190504-00000001-asahik-soci

下記記事より抜粋

「ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。」

とあるように住宅ローンを投資用を目的に最初から利用した場合には一括返済の可能性もありますので絶対にやらない方が良いです。

今後ほかの金融機関も住宅ローンの利用方法に厳しくチェックすることが想定されまし、一括返済の可能性が高まることは否定できません。

不動産投資の最大の失敗事例は一括返済をうけることと空室や経費が多くなってローンの支払いが出来なくなることです。

不動産投資の失敗事例はここをみてください。

【実例】不動産投資の失敗は3パターンしかない。現役大家が真面目に解説します。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自己の居住用と賃貸事業用の部屋が一つの建物にある物件をいいます。

たとえば、自分は大家として2階に住んで、1階は賃借人に賃貸して家賃収入を得ながらローンの返済をすることが可能です。

自己利用部分が全体の2分の1以上であるなら住宅ローンが使えます。住宅ローンで不動産投資ができるというメリットはありますが賃貸併用住宅のメリットデメリットをみてましょう。

メリット

・投資用(事業用)ローンより融資ハードルが低い。

・フラット35のように固定金利が選びやすい。

・低金利で長期の傾向

・住宅ローン控除が使える。

デメリット

デメリットもあります。それは

・賃貸併用住宅の出口(売却)が一般の一棟マンションより難しい。

自己利用の住宅部分は個人的好みが反映される可能性が高いので次買う人が必ずしも気に入るとは限らないです。

つまり汎用性が低くなりがちです。また、自己利用の住宅部分間取りが大きければ賃料単価が低くなる傾向にあります。

たとえば、1階が3戸(1K)×20平米、2階が自己利用の60平米(2LDK)の賃貸併用住宅と1階が3戸(1K)×20平米、2階も3戸(1K)×20平米のマンションですと前者が6万円×3戸+15万=33万円となり、後者は6万円×6戸=36万円となります。

エリアにももちろんよりますが一般的には間取りが小さい方が単価と総額の観点から単価は高くなる傾向にあるためです。

・住宅ローンは法人では借りられないので個人で借りざるを得ない。

住宅ローンは個人用のローンですので法人では使えません。法人だと従業員を雇ったりできますし、繰越欠損に優遇がなされてたり、不動産の売却益と他の損を通算しやすい等という特徴がありますので事業拡大に適しているといえます。